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根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例的相关规定，现就房地产开发企业注销前由于预征土地增值税导致多缴企业所得税的退税问题公告如下：
一、房地产开发企业（以下简称企业）按规定对开发项目进行土地增值税清算后，在向税务机关申请办理注销税务登记时，如注销当年汇算清缴出现亏损，应按照以下方法计算出其在注销前项目开发各年度多缴的企业所得税税款，并申请退税：
（一）企业整个项目缴纳的土地增值税总额，应按照项目开发各年度实现的项目销售收入占整个项目销售收入总额的比例，在项目开发各年度进行分摊，具体按以下公式计算：
各年度应分摊的土地增值税=土地增值税总额×（项目年度销售收入÷整个项目销售收入总额）
本公告所称销售收入包括视同销售房地产的收入,但不包括企业销售的增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅的销售收入。
（二）项目开发各年度应分摊的土地增值税减去该年度已经税前扣除的土地增值税后，余额属于当年应补充扣除的土地增值税；企业应调整当年度的应纳税所得额，并按规定计算当年度应退的企业所得税税款；当年度已缴纳的企业所得税税款不足退税的，应作为亏损向以后年度结转，并调整以后年度的应纳税所得额。
（三）企业对项目进行土地增值税清算的当年，由于按照上述方法进行土地增值税分摊调整后，导致当年度应纳税所得额出现正数的，应按规定计算缴纳企业所得税。
（四）企业按上述方法计算的累计退税额，不得超过其在项目开发各年度累计实际缴纳的企业所得税。
二、企业在申请退税时，应向主管税务机关提供书面材料证明应退企业所得税款的计算过程，包括企业整个项目缴纳的土地增值税总额、整个项目销售收入总额、项目年度销售收入、各年度应分摊的土地增值税和已经税前扣除的土地增值税、各年度的适用税率等。
三、企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，在向税务机关申请办理注销税务登记时，如注销当年汇算清缴出现亏损，但土地增值税清算当年未出现亏损，或尽管土地增值税清算当年出现亏损，但在注销之前年度已按税法规定弥补完毕的，不执行本公告。
主管税务机关应结合企业土地增值税清算年度至注销年度之间的汇算清缴情况，判断其是否应该执行本公告，并对应退企业所得税款进行核实。
四、本公告自2010年1月1日起施行。
特此公告。
国家税务总局
二○一○年十二月二十四日
蔡桂如:2010年3月,我在企业所得税高级研修班上,听到一个案例,常州润德半岛小区因为按预缴的土增税汇缴企所税,但在土增税清算时导致严重亏损,后续又无利润来源弥补,其实质是以前多交了企所税,但常州地税局也无依据退税,在年关之际,国税总局终于出台25号公告解了这个死结,不过在未清算前还是退不到税,因为不知道企业是否还有利润来源,这是该公告遗憾的地方,如果所退税款多且确实无利润来源,还是早点清算退税为好!
国家税务总局公告（2010）29号解决房地产企业多年申诉的问题
既然有专家解读了，俺就另辟溪径，说几个注意事项：
1、销售收入本来就有另一个版本的解释，是完善的解释，但是考虑到国家税务总局公告法律级别比较底，不能对以前的规定做出解释。如果大家只看这个解释，可能会犯错误。
2、从第一、二条的逻辑表述中说明了总局是支持同一项目中按不同类型房屋计算出来的土地增值税不能相互弥补的观点。
3、在清算年度是否选择29号公告分摊方法，企业可以自行依据企业实际情况选择。
4、29号公告考虑到是房企分别由国税、地税分管的现实情况，并做了合理安排。
5、从文件意思上来看，应该适用于2008年以前的应纳税所得额追溯调整，但是没有明确，是有用意的。这个留给各地税务机关处理。
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