津地税地【2011】24号

地税系统各单位：

    为了进一步规范我市土地增值税的征收管理工作，针对目前土地增值税清算和征收工作中反映出的一些问题，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字【1995】第6号）和《关于印发<天津市房地产开发企业土地增值税清算管理办法>的通知》（津地税地【2010】49号）的相关规定，经研究，现将有关问题明确如下：

    一、关于已通过竣工验收的时点认定问题

    国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发【2006】187号）第二条中所指“竣工验收”时点的认定、以政府建设部门核发的《天津市建设工程竣工验收备案书》的日期为准。

    二、关于普通住宅与非普通住宅确认时点的问题

    房地产开发项目中普通住宅与非普通住宅的认定，以政府建设部门核发的《天津市建设工程竣工验收备案书》记载的时间所确认的标准为依据。

    三、关于同一项目或同一期中既有普通住宅又有非普通住宅计算增值税问题

    在土地增值税计算时，房地产开发企业在同一项目或同一期中，普通住宅和非普通住宅，可以合并计算增值税。

    四、关于地下车库收入与成本归集的问题

    实际操作中，房地产开发企业建造的地下车库，可视其具体情况按以下方法确定：

   （一）有产权且对外销售的车库，其收入应并入房地产销售收入，相应的车库开发成本准予扣除。

   （二）转让车库使用权年限与所购房屋一致的，或者永久转让使用权的，可视同销售，应归集相应的收入和成本。

    以上情况之外的其它形式，产生的收入与建造成本均不予以归集。

    五、纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本、费用均分摊问题

    根据土地增值税实施细则和清算工作有关规定，取得土地使用权所支付的金额按实际转让土地面积占可转让土地面积的比例分摊；房地产开发成本、费用金额按可售建筑面积占项目可售总建筑面积的比例分摊。

    六、关于维修基金问题

    房地产开发企业缴纳的“住房专项维修基金”可以作为“其他房地产开发费用”据实扣除。

    七、关于补偿款问题

    房地产开发企业由于自身原因造成并直接支付的补偿款项，可以作为“其他房地产开发费用”据实扣除。

    八、关于非房地产开发企业转让房地产和个人转让非住房的征管问题

    为了便于征管，简化手续，对非房地产开发企业转让房地产和个人转让非住房，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，暂按核定征收率5%计征土地增值税。

                                           二O一一年九月十四日