常地税一便函[2011]10号

 

各市（区）地方税务局，本局各单位：

在执行《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号，以下简称通知）过程中基层单位反映存在许多争议。为确保常州市范围内执行政策口径统一，经讨论研究，在上级部门未有明确规定前，请各单位按以下口径做好2011年度房产税的征收工作。如今后上级部门政策口径有新的调整，再按新的政策执行。

一、执行“将地价计入房产原值征收房产税”的相关口径

（一）关于宗地容积率的概念

宗地：是土地权属界址线围成的地块，是土地登记和地籍调查的基本单位，一般情况下，一宗土地为一个权属单位。

容积率：是指一宗土地上建筑物（不含地下建筑物）总建筑面积与该宗土地面积之比，是反映土地使用强度的指标。纳税人征用一次土地算一宗计算容积率。

容积率应以规划部门确定的容积率为准，如企业跨宗地建造房产，应按照建筑面积进行拆分，对各宗土地分别计算容积率。如纳税人无法提供规划部门关于容积率的相关证明材料，可由企业先自行计算申报，主管税务机关根据需要进行审核和评估。

（二）有些应税房产未取得或无法取得房产证，其用于确定容积率的相关数据无法求取

对此类情况，可由企业先自行申报，按申报数确定容积率。主管税务机关应对此类房产加强评估和稽查。

（三）如企业在同一宗土地上既有建成投入使用的房产，又有在建或者待建房产时，在建、待建房产分摊的土地价值是否需并入房产原值缴纳房产税

按照现行房产税有关规定，在建房产和待建房产不属于应税房产，不需要缴纳房产税，其占用土地的价值可按建筑面积进行分摊，不计入房产原值缴纳房产税。对待建房产的确认，按以下方法处理：

1﹑企业实际建成房产的容积率等于或高于批准建造的容积率，企业如有待建房产，则需提供县级以上规划部门关于该待建房产的规划许可证明材料。

2﹑企业实际建成房产的容积率低于批准建筑的容积率，企业如有待建房产，由企业提供相关证明材料后，该待建房产分摊的土地价值可不并入房产原值。

3﹑企业实际建成房产的容积率与批准建筑的容积率不一致且无在建、待建房产的，按实际容积率计算。

（四）应税房产配建了一些非应税建筑物，如游泳池、烟囱等，是否需将其土地价值并入房产原值

根据《财政部 国家税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》（（87）财税地字第003号）第一条：独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窖以及各种油气罐等，不属于房产；以及《财政部 国家税务总局关于加油站罩棚房产税问题的通知》（财税[2008]123号）明确加油站罩棚不属于房产，不征收房产税的规定，以上非应税建筑物所占土地的价值可根据建筑面积按比例拆分，不并入房产原值缴纳房产税。

（五）宗地容积率等于0.5时，如何计算应计入房产原值的地价

根据文件精神，除宗地容积率低于0.5的，按照房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价这种情况外，宗地容积率等于或者高于0.5的，一律按地价全额计入房产原值计征房产税，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

（六）需并入房产原值征收房产税的“取得土地使用权支付的价款”的界定

“取得土地使用权支付的价款”应包含纳税人以出让或者转让的方式取得土地使用权的，出让或者转让协议上注明的价款以及受让方按规定缴纳的契税，协议上未注明价款或者未签订出让或转让协议的，以纳税人实际支付的价款为准。

（七）企业实际取得的土地面积与出让或转让协议上不一致如何处理

企业实际取得的土地面积大于或等于协议出让或转让面积，以出让或转让协议上注明的价款及补缴的土地出让金并入房产原值；企业实际取得的土地面积小于协议出让或转让面积，暂按实际取得的土地面积占比拆分出让或转让协议上注明的价款，将其并入房产原值。

（八）对于集体土地上建造的房产是否应按照文件规定将取得土地支付的价款并入房产原值缴纳房产税

集体土地上的房产暂不将取得土地支付的价款并入房产原值征收房产税。

（九）在租入、借入土地上建房的，是否要将土地价值并入房产原值征收房产税

对租入、借入他人土地建房，且不作土地使用权核算的，不需要将地价计入房产原值征收房产税。

（十）对于企业土地评估增值如何处理

部分企业（主要是老的国有企业）的土地是无偿划拨的，企业为取得土地使用权支付的价款为零。近年来随着国有企业改制，部分划拨土地虽以国家授权经营、作价入股等方式对土地进行了评估增值，这种评估价值不属于取得土地使用权支付的价款，不需要计入房产原值，如企业补缴了土地出让金，则应并入房产原值；

除以上两种原因对土地进行的评估增值不需要并入房产原值外，企业在改制过程中的土地评估增值需并入房产原值征收房产税；

企业不是在改制过程中对土地进行的自行评估增值，需并入房产原值的土地价值以原始价值为准。

二﹑工作要求

1、各级主管税务机关应大力做好政策的宣传工作，充分利用“纳税人学校”、电话宣传、下户辅导等宣传途径，确保政策宣传到位。在政策执行过程中及时化解矛盾，并注意收集遇到的新问题，及时向市局反馈。

2、各单位应及时关注企业税源变化，做好大集中系统中税源信息的维护工作，确保完成三个一流考核相关指标。

3、对企业由于政策不明晰，少缴的房产税，应督促企业在年内申报入库。

4、请各单位于年底前完成税源维护修改工作，并报送房产税税源汇总表至FTP/税政一处/各地上报资料文件夹。

二O一一年九月十日