三、调整完善相关税收政策，加强税收征管
调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税。税务部门要进一步采取措施，确保政策执行到位。加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。
财政部 国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知
财税〔2009〕157号成文日期：2009-12-22
各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，西藏、宁夏、青海省（自治区）国家税务局，新疆生产建设兵团财务局：
为了促进房地产市场健康发展，经国务院批准，现对个人住房转让的营业税政策通知如下：
一、自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
二、上述普通住房和非普通住房的标准、办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、差额征税扣除凭证、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）、《国家税务总局财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]89号）和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发[2005]172号）的有关规定执行。
三、为维护正常的财税秩序，各地要严格清理与房地产有关的越权减免税，对清理出来的问题，要立即予以纠正。
四、自2010年1月1日起，《财政部 国家税务总局关于个人住房转让营业税政策的通知》（财税[2008]174号）废止。
财政部 国家税务总局
二〇〇九年十二月二十二日
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个人转让房地产应征土地增值税、营业税和个人所得税解答 |
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■土地增值税、营业税和个人所得税计算公式及免征条件如何？
一、非居住用房
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税 种
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计 税 条 件
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计税公式及税率
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免征条件
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土地增值税
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提供上手购房发票
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[转让收入－上手发票价（每年加计5%）－有关税金]×适用税率速算公式
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无增值
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不能提供上手购房发票
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（转让收入－转让收入×90%）×30%
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营业税及附加
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提供上手购房发票
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（转让收入－上手发票价）×5.5%
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无余额
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不能提供上手发票
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转让收入×5.5%
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个人所得税
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据实征收
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（转让收入-房产原值-合理费用）×20%
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无所得额
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核定征收
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转让收入×7.5%×20%
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注：适用税率按土地增值税四级超率累进速算公式；有关税金包括：转手交易发生的营业税及附加、印花税、上手购房《契税完税证》载明的税金（不提供的不予扣减）。
二、居住用房
一普通住房(同时满足三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套住房建筑面积144m2以下(含144m2)；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍以下(含1.44倍)。
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税 种
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计 税 条 件
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计税公式及税率
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免征条件
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营业税及附加
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购买未满2年转让的
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（转让收入-房产原值-合理费用）×5.5%
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购买超过2年（含2年）
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个人所得税
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据实征收
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（转让收入-房产原值-合理费用）×20%
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自用满2年且是唯一住房（含2年）
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核定征收
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转让收入×5%×20%
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二非普通住房（不符合普通住房条件的居住用房）
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税 种
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计 税 条 件
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计税公式及税率
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免征条件
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营业税 及附加
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购买未满2年转让的
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转让收入×5.5%
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购买超过2年（含2年）转让
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（转让收入─上手发票价）×5.5%
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无余额
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自建自用住宅超用地标准部分
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超标准部分房价×5.5%
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用地面积城区50？O，郊区60？O以内部分
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个人所得税
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据实征收
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（转让收入-房产原值-合理费用）×20%
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自用满5年（含5年）且是唯一住房
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核定征收
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转让收入×5%×20%
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土地增值税
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提供上手购房发票
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[转让收入－上手发票价（每年加计5%）－有关税金]×适用税率速算公式
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无增值
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不能提供上手购房发票
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（转让收入－转让收入×90%）×30% | | |
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