86号公告：为细化落实《财政部 国家税务总局关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）和进一步明确营改增试点运行中反映的操作问题，现将有关事项公告如下：

一、房地产开发企业向政府部门支付的土地价款，以及向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用，按照财税〔2016〕140号文件第七、八条规定，允许在计算销售额时扣除但未扣除的，从2016年12月份（税款所属期）起按照现行规定计算扣除。

 

财税〔2016〕140号第七、八条规定“七、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号）第一条第（三）项第 10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

 

房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

 

八、房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。

 

（一）房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司；

 

（二）政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变；

 

（三）项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。”

上述“允许在计算销售额时扣除但未扣除的”是否可以理解为：2016年5月-11月按照一般计税方法计算缴纳增值税时允许扣除但没有扣除的，从2016年12月份（税款所属期）起按照现行规定计算扣除。现行规定应该包括140号文件，即允许追溯。也会产生不同的理解，即5-11月的不许扣除，因为是从12月份“起”。笔者还是坚持允许追溯，如果不允许追溯，就没有必要表述“但未扣除的”。

 

86号公告：二、财税〔2016〕140号文件第九、十、十一、十四、十五、十六条明确的税目适用问题，按以下方式处理：

　　（一）不涉及税率适用问题的不调整申报；

　　（二）纳税人原适用的税率高于财税〔2016〕140号文件所明确税目对应税率的，多申报的销项税额可以抵减以后月份的销项税额；

　　（三）纳税人原适用的税率低于财税〔2016〕140号文件所明确税目对应税率的，不调整申报，并从2016年12月份（税款所属期）起按照财税〔2016〕140号文件执行。

纳税人已就相关业务向购买方开具增值税专用发票的，应将增值税专用发票收回并重新开具；无法收回的不再调整。

 

财税〔2016〕140号：第九条，提供餐饮服务的纳税人销售的外卖食品，按照“餐饮服务”缴纳增值税。

   之前如果按照外卖17%缴纳增值税，而“餐饮服务”对应的税率是6%，5-11月多申报的销项税额可以抵减以后月份的销项税额，即允许追溯。

外卖业务向购买方只会开具增值税普通发票，不需要重新开具。

　财税〔2016〕140号：第十条　宾馆、旅馆、旅社、度假村和其他经营性住宿场所提供会议场地及配套服务的活动，按照“会议展览服务”缴纳增值税。

之前如果按照出租不动产11%缴纳增值税，而“会议展览服务”对应的税率是6%，5-11月多申报的销项税额可以抵减以后月份的销项税额，即允许追溯。

纳税人已就出租不动产向购买方开具增值税专用发票的，应将增值税专用发票收回并重新开具；无法收回的不再调整。

 

财税〔2016〕140号：第十一条　　纳税人在游览场所经营索道、摆渡车、电瓶车、游船等取得的收入，按照“文化体育服务”缴纳增值税。

之前如果按照“旅游服务”6%缴纳增值税，则不涉及税率适用问题的不调整申报；即不追溯。

 

　财税〔2016〕140号：第十四条　纳税人提供武装守护押运服务，按照“安全保护服务”缴纳增值税。

之前如果按照交通运输业11%缴纳增值税，而“安全保护服务”对应的税率是6%，5-11月多申报的销项税额可以抵减以后月份的销项税额，即允许追溯。

纳税人已就交通运输业向购买方开具增值税专用发票的，应将增值税专用发票收回并重新开具；无法收回的不再调整。

 

 

　财税〔2016〕140号：第十五条　物业服务企业为业主提供的装修服务，按照“建筑服务”缴纳增值税。

之前如果按照“物业服务”6%缴纳增值税，低于“建筑服务”对应税率11%，不调整申报，并从2016年12月份（税款所属期）起按照财税〔2016〕140号文件执行，即不追溯。

　财税〔2016〕140号：第十六条　纳税人将建筑施工设备出租给他人使用并配备操作人员的，按照“建筑服务”缴纳增值税。

 

之前如果按照出租有形动产17%缴纳增值税，而“建筑服务”对应的税率是11%，5-11月多申报的销项税额可以抵减以后月份的销项税额，即允许追溯。

纳税人已就出租有形动产向购买方开具增值税专用发票的，应将增值税专用发票收回并重新开具；无法收回的不再调整。

86号公告：三、财税〔2016〕140号文件第十八条规定的“此前已征的应予免征或不征的增值税，可抵减纳税人以后月份应缴纳的增值税”，按以下方式处理：

（一）应予免征或不征增值税业务已按照一般计税方法缴纳增值税的，以该业务对应的销项税额抵减以后月份的销项税额，同时按照现行规定计算不得从销项税额中抵扣的进项税额；

（二）应予免征或不征增值税业务已按照简易计税方法缴纳增值税的，以该业务对应的增值税应纳税额抵减以后月份的增值税应纳税额。

纳税人已就应予免征或不征增值税业务向购买方开具增值税专用发票的，应将增值税专用发票收回后方可享受免征或不征增值税政策。

 

财税〔2016〕140号：第一条、《销售服务、无形资产、不动产注释》（财税〔2016〕36号）第一条第（五）项第1点所称“保本收益、报酬、资金占用费、补偿金”，是指合同中明确承诺到期本金可全部收回的投资收益。金融商品持有期间（含到期）取得的非保本的上述收益,不属于利息或利息性质的收入，不征收增值税。

之前不保本收益如果已按一般计税方法缴纳增值税，以该业务对应的销项税额抵减以后月份的销项税额，不征税收入对应的进项税额本来可以抵扣，不存在转出。

之前不保本收益如果已按照简易计税方法缴纳增值税的，以该业务对应的增值税应纳税额抵减以后月份的增值税应纳税额。

财税〔2016〕140号：　　第二条、纳税人购入基金、信托、理财产品等各类资产管理产品持有至到期，不属于《销售服务、无形资产、不动产注释》（财税〔2016〕36号）第一条第（五）项第4点所称的金融商品转让。

 

之前持有至到期的资产管理产品如果已按一般计税方法缴纳增值税，以该业务对应的销项税额抵减以后月份的销项税额，不属于增值税征税范围对应的进项税额本来可以抵扣，不存在转出。

之前持有至到期的资产管理产品如果已按照简易计税方法缴纳增值税的，以该业务对应的增值税应纳税额抵减以后月份的增值税应纳税额。

 

财税〔2016〕140号：第三条，证券公司、保险公司、金融租赁公司、证券基金管理公司、证券投资基金以及其他经人民银行、银监会、证监会、保监会批准成立且经营金融保险业务的机构发放贷款后,自结息日起90天内发生的应收未收利息按现行规定缴纳增值税，自结息日起90天后发生的应收未收利息暂不缴纳增值税，待实际收到利息时按规定缴纳增值税。

之前自结息日起90天后发生的应收未收利息如果已按一般计税方法缴纳增值税，以该业务对应的销项税额抵减以后月份的销项税额，不征税收入对应的进项税额本来可以抵扣，不存在转出。

之前自结息日起90天后发生的应收未收利息如果已按照简易计税方法缴纳增值税的，以该业务对应的增值税应纳税额抵减以后月份的增值税应纳税额。

 

之前应予免征增值税业务已按照一般计税方法缴纳增值税的，以该业务对应的销项税额抵减以后月份的销项税额，同时按照现行规定计算不得从销项税额中抵扣的进项税额；

之前应予免征增值税业务已按照简易计税方法缴纳增值税的，以该业务对应的增值税应纳税额抵减以后月份的增值税应纳税额。

纳税人已就应予免征或不征增值税业务向购买方开具增值税专用发票的，应将增值税专用发票收回后方可享受免征或不征增值税政策。