意见：预收款是指房地产企业实际取得的售房款。预收款包括分期取得的预收款（首付+按揭+尾款）、全款取得的预收款（因为全款取得也要事后开票并确认应税收入，因此也作为预收款）。定金属于预收款；诚意金、认筹金和订金不属于预收款。

 

2、房地产企业销售自行开发的房地产项目,4月30日之前缴纳营业税且未开具营业税发票的,按规定可以开具增值税普通发票，金额、税额如何填开？

意见：暂按以下原则处理：

纳税人按规定开具增值税普通发票，“价税合计栏”和“金额栏”为全部价款和价外费用，“税率”选择0，备注栏中注明“所属期**月已按规定缴纳营业税”。申报时不需反映该项收入，该申报操作造成的一窗式比对异常，通过手工清卡方式处理。

 

3、房地产企业4月30日之前收取30%预收款，开具营业税发票，5月1日以后客户要求开具增值税发票，已开营业税发票的部分能否换开增值税发票？如果可以，营改增后收到的70%部分如何按规定开具增值税专用发票，有何开具要求？

意见：暂按以下原则处理：

房地产企业将试点前收取预收款开具的营业税发票收回作废的，按照总局2016年第23号公告第三条第七款“纳税人在地税机关已申报营业税未开具发票”的情形处理。试点后可以全额开具增值税普通发票。开具的增值税普通发票，“价税合计栏”为全部价款和价外费用，“税率栏”选择适用税率或征收率，“备注栏”中应注明“其中，所属期**月已申报缴纳营业税的销售额为···”。申报时将按规定应缴纳增值税部分销售额，一般纳税人在《增值税纳税申报表附列资料（一）》第1列对应税率填列，小规模纳税人在《增值税纳税申报表（小规模纳税人适用）》第4栏“应征增值税不含税销售额（5%征收率）”、“本期数”填列。该申报操作造成的一窗式比对异常，通过手工清卡方式处理。

购房者索取增值税专用发票的，根据《关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）第四条第（二）款规定：“按照现行政策规定适用差额征税办法缴纳增值税，且不得全额开具增值税发票的（财政部、国家税务总局另有规定的除外），纳税人自行开具或者税务机关代开增值税专用发票时，通过新系统中差额征税开票功能开具增值税发票。”因此，暂按“销售不动产差额开票”方式开具，其中“价税合计栏”为收取的全部价款和价外费用，“税额栏”为计算应申报缴纳增值税税额，系统自动在“税率栏”标“*”，“金额栏”为系统自动计算的不含税金额，“备注栏”中应注明“其中，所属期**月已申报缴纳营业税的销售额为···”。申报时将按规定应缴纳增值税部分销售额，一般纳税人在《增值税纳税申报表附列资料（一）》第1列对应税率填列，小规模纳税人在《增值税纳税申报表（小规模纳税人适用）》第4栏“应征增值税不含税销售额（5%征收率）”、“本期数”填列。上述申报操作造成的一窗式比对异常，通过手工清卡方式处理。

例如:营业税应纳税额：30*0.05=1.5

增值税应纳税额：70/1.05*0.05=3.33

开具增值税发票：税额3.33；金额100-3.33=96.67（含营业税的价款+不含增值税的价款=计征契税的依据）

 

4、对于房地产开发项目，一个《建筑工程施工许可证》注明的工程名称是整个小区，但实际上是分期开发的多个项目，内部核算上也是按期分项目。在目前企业所得税管理上，可以按不同分期项目分别核算，总局营改增视频培训中也提及可以按不同项目分别选择计税方式，因此是否明确这种情况能够按项目分别选择简易征收或一般征税？

意见：按根据总局政策解读，按《建筑工程施工许可证》划分项目，可以分别选择适用计税方法；未取得《建筑工程施工许可证》，按建造合同划分项目，可以分别选择适用计税方法。因此，问题所述该房地产开发项目，应以取得的《建筑工程施工许可证》划分项目，进一步分析判断可适用的计税办法。

 

5、房地产企业将自行开发的房地产项目提供出租服务，取得的时间如何把握？

意见：根据财税2016年36号文件规定：“一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法”，取得不动产的时间，应按照《建筑工程施工许可证》上注明的合同开工日期，未取得《建筑工程施工许可证》或《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期的，按合同注明的开工日期进行判断。

新、老项目的界定标准，对房地产开发企业的不同的经营行为是相同的，按照税收公平原则，应当租、售相同处理，房地产开发企业将尚未出售的房屋进行出租，仍按上述标准判定是否属于新老项目。

 

6、属于4月30日前取得的不动产，如其中一部分用于出租，一部分用于出售，出租和出售行为是否可以分别选择简易征收和一般计税方法？还是因其为同样的开工日期或合同日期而只能全部选择简易计税或全部一般计税？

   意见：一般纳税人销售其2016年4月30日前取得不动产，与一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，是两个不同的业务类型,可以选择适用简易计税方法计税，分别适用的是不同的政策依据。因此,可以分别选择适用不同的计税方法。

 

7、房地产业一般纳税人销售房地产老项目，选择一般计税方式，是否可以扣除4月30日之前向政府部门支付的土地价款？

意见：房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目，按规定适用一般计税方法的，以取得的全部价款和价外费用，允许扣除4月30日前受让土地向政府等相关部门支付的土地价款后的余额为销售额。

 

8、房地产开发企业一般纳税人选择按简易征收方式的老项目，能开具5%征收率的专用发票吗？

意见：房地产开发企业一般纳税人选择按简易征收方式的老项目，可以自行开具5%征收率的专用发票。

 

9、由于房地产开发企业有一定的特殊性，土地使用权转让是否属于增值税征收范围？比如实际操作中可能存在集团公司拍地后，交给子公司开发的情况，怎么办？

意见：土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者属于免税范围。房地产开发企业不是土地所有者，不能按照土地所有者出让土地使用权享受免税。企业间转让土地使用权属于销售无形资产，应按财税【2016】36号文、财税【2016】47号文等规定征收增值税。

 

10、房地产开发企业“一次拿地、分次开发”，其所对应的土地价款如何计算扣除？可供销售建筑面积如何确定？

意见：房地产企业分次开发的每一期都是作为单独项目进行核算的，这一操作模式与《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》中的“项目”口径一致，因而，对“一次拿地、分次开发”的情形，可分为两步处理:

第一步，要将一次性支付的土地价款，按照土地面积在不同项目中进行划分并且固化；

第二步，对单个房地产项目中所对应的土地价款，要按照该项目中当期销售建筑面积跟与可供销售建筑面积的占比，进行计算扣除。

 

11、关于适用一般计税方法的房地产开发企业如何开具增值税专用发票及纳税申报？

意见：现行政策对于房地产开发企业销售额中扣除土地价款，未规定不得全额开具增值税发票。政策进一步明确之前，适用一般计税方法的增值税一般纳税人，暂按可以全额开具增值税专用发票掌握。 

例如：A房地产公司将一栋楼销售给B公司，价税合计1000万元，并开具增值税专用发票，经过计算这栋楼对应的土地成本为300万元。第一步，计算销项税额。销项税额等于1000÷（1+11%）×11%=99.1万元；第二步，计算销售额。销售额等于1000-99.1=900.9万元；第三步，按照上述销售额和销项税额的数据开具增值税专用发票。B公司取得增值税专用发票后，可以抵扣进项税额99.1万元；第四步，A公司在《增值税纳税申报表附列资料（一）》第14列“销项（应纳）税额”，填报（1000-300）÷（1+11%）×11%=69.37万元；第五步，在《增值税申报表》主表第1行“按适用税率计税销售额”中，填报销售额900.9万元，并将《增值税纳税申报表附列资料（一）》第14列“销项（应纳）税额”69.37万元，填报在《增值税纳税申报表》主表第11行“销项税额”栏次中。

 

蔡桂如认为：卖方实际缴纳增值税69.37万元，而买方却可以抵扣99.1万元，这是不合理的，“不得全额开具增值税发票”从来就没有，我认为应该开具差额发票，金额为930.63万元，税额为69.37万元。

12、关于房地产开发企业增值税留抵税额是否可以抵减预缴税款？

意见：房地产开发企业的增值税留抵税额不能抵减预缴税款。

例如：2016年8月，某适用一般计税方法的房地产开发企业取得不含税销售收入1000万元，应当预缴增值税30万元，当月该公司留抵税额50万元。此时，该公司应当缴纳预缴增值税30万元，50万元留抵税额继续留抵，而不允许以留抵税额抵减预缴税额。

在纳税申报上，当月有留抵税额时，《增值税纳税申报表》主表第24行“应纳税额合计”为0，第28行“分次预缴税额”也为0，可见不能相互抵减。

在会计处理上，预缴的增值税一般在“应缴税费—未缴增值税”科目借方记载，而增值税留抵税额在“应缴税费—应缴增值税（进项税额）”专栏记载。两者属于不同的会计科目，不能相互抵减。

 

13、房地产开发企业的预缴税款如何抵减应纳税额?

答：根据总局公告2016年第18号第十四条规定：“一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。”因此，房地产开发企业的预缴税款可以抵减应纳税款。应纳税款包括简易计税方法和一般计税方法形成的应纳税款。

例如：某房地产开发企业有A、B、C三个项目，其中A项目适用简易计税方法，B、C项目适用一般计税方法。2016年8月，三个项目分别收到不含税销售价款1亿元，分别预缴增值税300万元，共预缴增值税900万元。2017年8月，B项目达到了纳税义务发生时间，当月计算出应纳税额为1000万元，此时抵减全部预缴增值税后，应当补缴增值税100万元。

房地产开发企业应当在《增值税申报表》主表第19行“应纳税额”栏次，填报1000万元，第24行“应纳税额合计”填报1000万元，第28行“分次预缴税额”填报900万元，第34行“本期应补（退）税额”填报100万元。

 

14、房产预收款的预缴税款是否按对应项目抵减应纳税额？还是不分项目直接抵减？当月抵减还是次月抵减？

意见：房地产预收款的预缴税款不需要按项目分别抵减应纳税额。当期应纳税额按规定抵减当期已预缴税款及前期未抵减完的预缴税款后，向主管国税机关进行申报纳税。

 

15、关于房地产开发企业代收的办证费、契税、印花税等代收转付费用是否属于价外费用问题。

《营业税改征增值税试点实施办法》第三十七条规定：“以委托方名义开具发票代委托方收取的款项”不属于价外费用。因此房地产开发企业为不动产买受人代收转付，并以不动产买受人名义取得票据的办证费、契税、印花税等代收转付费用不属于价外费用的范围。

 

16、关于房地产开发企业允许扣除的土地价款范围问题。

《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）第五条规定：“支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

第六条规定：“在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。”

房地产开发企业为取得土地使用权支付的费用包括土地出让金、拆迁补偿费、征收补偿款、开发规费、契税、城市基础设施配套费等。

目前符合扣除范围的土地价款只有土地出让金，扣除凭证为省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。

 

17、拆迁补偿款可不可以差额扣除？

房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），只能扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款。采取“旧城改造”方式开发房地产项目的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除直接支付给拆迁户的补偿款。

 

18、房地产销售单独作价销售的配套设施能否差额扣除土地价款？

房地产开发企业中的一般纳税人，销售其开发的房地产项目（选择适用简易计税方式的除外），单独作价销售的配套设施，例如幼儿园、会所等项目，其对应的土地价款可以按规定从销售额中扣除。

 

19、根据总局15号公告，“房地产开发企业自行开发的房地产项目”不适用分2年抵扣的规定，是不是仅指房地产开发企业自行开发房地产项目时，房地产开发企业不需分2年抵扣取得的不动产？

意见：增值税一般纳税人2016年5月1日后从房地产企业购入的房地产，应按国税总局2016年第15号公告《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》规定，分2年从销项税额中抵扣。