1、纳税人已纳营业税未开具营业税发票的，开具增值税普通发票的问题

 

纳税人2016年5月1日前已申报缴纳营业税，未开具营业税发票的，经省国税局、省地税局协商，由纳税人提供主管地税机关出具的“已申报缴纳营业税、尚未开具营业税发票金额”的证明，纳税人以此为依据自行开具零税率增值税普通发票，或者向主管国税机关申请代开零税率增值税普通发票。

 

房地产业

 

2、房地产开发企业取得预售款开具发票的问题

 

房地产开发企业在收到预收款时，可以向购房者开具增值税普通发票，在开具增值税普通发票时暂选择“零税率”开票，金额为实际收到的预收款。在发票备注栏上列明合同约定面积、价格、房屋全价，同时注明“预收款，不作为产权交易凭据”。在开具发票次月申报期内，通过《增值税预缴税款表》进行申报，按照规定预缴增值税。预收款所开发票金额不在申报表附表（一）中反映。

 

在交房时，按所售不动产全款开具增值税发票，按规定申报纳税。

 

蔡桂如：湖北国税选择了开票，这里开的票不算纳税义务发生日中所称的“先开具发票的”。

 

3、小规模纳税人转让土地使用权如何计税的问题

 

小规模纳税人将取得的土地使用权未经开发直接转让的，为销售土地使用权，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照3%的征收率计算应纳增值税税额。

 

小规模纳税人将取得的土地使用权经开发后转让的，为转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权，按照销售不动产征收增值税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳增值税税额。

 

4、房地产企业将建设的医院、幼儿园、学校、供水设施、变电站、市政道路等配套设施无偿赠送（移交）给政府的，是否视同销售的问题

 

房地产企业将建设的医院、幼儿园、学校、供水设施、变电站、市政道路等配套设施无偿赠送（移交）给政府的，如果上述设施在可售面积之外，作为无偿赠送的服务用于公益事业，不视同销售；如果上述配套设施在可售面积之内，则应视同销售，征收增值税。

 

蔡桂如：用可售面积来区分，操作性强。

 

5、房地产企业销售不动产的同时，无偿提供家具、家电等货物的征税问题

 

房地产企业销售不动产，将不动产与货物一并销售，且货物包含在不动产价格以内的，不单独对货物按照适用税率征收增值税。例如随精装房一并销售的家具、家电等货物，不单独对货物按17%税率征收增值税。

 

房地产企业销售不动产时，在房价以外单独无偿提供的货物，应视同销售货物，按货物适用税率征收增值税。例如，房地产企业销售商品房时，为促销举办抽奖活动赠送的家电，应视同销售货物，按货物适用税率征收增值税。

 

蔡桂如：随精装房一并销售的家具、家电等货物且货物包含在不动产价格以内，参照了混合销售，没有定性为兼营。