江苏省地方税务局公告关于土地增值税若干问题的公告

 

苏地税规〔2015〕8号

 

根据《中国人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和其他税收法律法规的规定，现将土地增值税的若干问题公告如下：

 

一、关于土地增值税清算单位问题

 

土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算。对于国家有关部门批准分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。对开发周期较长，纳税人自行分期的开发项目，可将自行分期项目确定为清算单位,并报主管税务机关备案。对同一宗地块上的多个批准项目，纳税人进行整体开发的，可将该宗土地上的多个项目作为一个清算单位,并报主管税务机关备案。

 

同一清算单位中包含普通住宅、非普通住宅、其他类型房产的，应分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率和应纳税额。

 

 

 

【法规链接：

 

苏地税规[2012]1号                                    

 

一、土地增值税清算单位

 

土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算，对于国家有关部门批准的分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。对国家有关部门批准的开发项目或分期项目开发周期较长，纳税人自行分期开发的，其收入、成本、费用按规定分别归集的，主管税务机关可将自行分期项目确定为清算单位。

 

 

 

二、土地增值税核算对象

 

土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。同一开发项目中包含多种类型房地产的，按以下类别作为核算对象，分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率，缴纳土地增值税。

 

（一）普通标准住宅；

 

（二）其他类型住宅（含普通住宅和非普通住宅）；

 

（三）非住宅类房产。

 

 

 

国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知

 

 

 

国税发[2006]187号

 

一、土地增值税的清算单位

 

　　土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

 

开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

 

蔡桂如：江苏8号公告对清算单位纠正了1号公告中：纳税人自行分期开发的，其收入、成本、费用按规定分别归集的，主管税务机关可将自行分期项目确定为清算单位。而且明确“对同一宗地块上的多个批准项目，纳税人进行整体开发的，可将该宗土地上的多个项目作为一个清算单位,并报主管税务机关备案。”这是利好政策。

 

 

 

将1号公告中“普通标准住宅、其他类型住宅（含普通住宅和非普通住宅）、非住宅类房产”改为8号公告“同一清算单位中包含普通住宅、非普通住宅、其他类型房产的，应分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率和应纳税额”

 

何为“普通标准住宅”呢？财税[2006]21号文件和财税[2006]141号文件都定义为国办发[2005]26号（即：国八条）制定的“普通住房标准”三个条件，一般来说是容积率不低于1.0，面积不高于120平方米，销售价格不高于同类1.2倍，可以上浮20%执行。

 

 

 

而江苏省的普通标准概念，没有遵从财税[2006]21号文件、财税[2006]141号文件的指引，而是在苏地税发[2004]58号文件中规定：普通标准住宅是指由政府指定的房地产开发公司开发、按照当地政府部门规定的建筑标准建造、建成后的商品房实行国家定价或限价、为解决住房困难户住房困难、由政府指定销售对象的住宅。普通标准住宅须由房地产开发公司凭有关文件，经当地主管税务部门审核后确认。即:在江苏省的规定中，普通标准住宅和普通住宅的概念是不同的，而总局文件和其他省份一般认为国八条中的普通住房和土地增值税的“普通标准住宅”为同一概念。

 

8号公告放弃“普通标准住宅”又是一个重大的纠错行动。一定会帮助纳税人去“库存”。】

 

 

 

二、关于土地成本分摊问题

 

土地成本是指取得土地使用权所支付的金额。土地成本仅在能够办理权属登记手续的建筑物及其附着物之间进行分摊。在不同清算单位或同一清算单位不同类型房产之间分摊土地成本时，可直接归集的，应直接计入该清算单位或该类型房产的土地成本；不能直接归集的，可按建筑面积法计算分摊，也可按税务机关认可的其他合理方法计算分摊。

 

 

 

【政策链接：苏地税规[2012]1号

 

（一）  同一开发项目中建设不同类型房地产的，按该类型房地产建筑面积占该项目总建筑面积的比例分摊取得土地使用权所支付的金额和土地征用及拆迁补偿费（以下简称“土地成本”）。但对占地相对独立的不同类型房地产，应按该类型房地产占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。

 

蔡桂如：8号公告明确” 土地成本仅在能够办理权属登记手续的建筑物及其附着物之间进行分摊”,对没有产权证的，不分摊土地成本。

 

8号公告将直接归集法作为首选，且要求“可直接归集的，应直接计入”，与1号公告“但对占地相对独立的不同类型房地产，应按该类型房地产占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本”换了个说法，即“占地相对独立”改为“可直接归集的”，究竟什么是““可直接归集的”一定会产生分歧。

 

8号公告对不能直接归集的，除可按建筑面积法计算分摊外，增加了“也可按税务机关认可的其他合理方法计算分摊”，纳税人需要和税务机关沟通。】

 

 

 

三、关于人防工程成本费用扣除问题

 

依法配建并经验收合格的人防工程，允许扣除相关成本、费用。

 

【政策链接：

 

1号公告五（二）公共配套设施成本费用的扣除

 

房地产开发企业建造的各项公共配套设施,建成后移交给全体业主或无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的，准予扣除相关成本、费用；未移交的，不得扣除相关成本、费用。项目规划范围之外的，其开发成本、费用一律不予扣除。

 

人防工程的使用权和收益权未无偿移交给全体业主的，其相关成本、费用不予扣除。

 

 

 

国税发[2006]187号四、（三）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

 

　　1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；

 

　　2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；

 

　　3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

 

蔡桂如：1号公告中的这一款全部废止了，特别是“项目规划范围之外的，其开发成本、费用一律不予扣除”，拿地时要求造一座桥、铺一条路，造一片树林可以扣除了。

 

 

 

同时废止了“未移交的，不得扣除相关成本、费用”，比如车库移交给全体业主，有时因业主委员会未及时成立，会暂时移交不出去。】

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

四、关于车库（车位、储藏室等）问题

 

（一）能够办理权属登记手续的车库（车位、储藏室等）单独转让时，房地产开发企业应按“其他类型房产”确认收入并计算成本费用。

 

（二）不能办理权属登记手续的车库（车位、储藏室等），按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条第（三）项的规定执行。

 

 

 

【政策链接：国税发〔2006〕187号四

 

（三）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

 

　　1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；

 

　　2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；

 

3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

 

 

 

蔡桂如：特别关注，不能办理权属登记手续的车库、车位有偿转让使用权的，计算收入，同时准予扣除成本、费用】

 

 

 

 

 

 

 

（二）  随房附赠的车库（车位、储藏室等），无论能否办理权属登记手续，房地产开发企业均应按销售合同上的房产类型计算成本费用。

 

 

 

蔡桂如：这个没看懂，比如销售商铺，按商铺计算成本费用，不知道内涵是什么？

 

 

 

 

 

 

 

 

 

五、关于装修支出问题

 

房地产开发企业销售已装修的房屋，对以建筑物或构筑物为载体，移动后会引起性质、形状改变或者功能受损的装修支出，可作为开发成本予以扣除。对可移动的物品（如可移动的家用电器、家具、日用品、装饰用品等），不计收入也不允许扣除相关成本费用。

 

【政策链接

 

1号公告（三）装修装饰费用的扣除

 

凡以建筑物或构筑物为载体，移动后会引起性质、形状改变或者功能受损的装修装饰物支出，可以作为开发成本计算扣除。上述之外的其他装修装饰费用支出，一律不得作为开发成本扣除。

 

对房地产开发企业售楼处等营销设施的装修费用，应计入房地产开发费用。

 

蔡桂如：这一款全部废止，8号公告特别说明对可移动的不计收入，消除了争议。】

 

 

 

 

 

 

 

六、关于新建房问题

 

房地产开发企业建造的商品房（不含已列入固定资产或作为投资性房地产的房屋），应按照转让新建房的政策规定缴纳土地增值税。非房地产开发企业自建房屋，自房屋竣工之日起3年内（含）转让的，可按照转让新建房的政策规定缴纳土地增值税。

 

 

 

【政策链接  财税字[1995]48号

 

关于新建房与旧房的界定问题

 

新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。

 

 

 

苏财税[2007]45号  四、土地增值税中的旧房，是指已建成并办理房屋产权证或取得购房发票的房产以及虽未办理房屋产权证但已建成并交付使用的房产。

 

蔡桂如：45号文件这一条被8号公告废止了，公布废止有点不太把财政厅当回事。

 

 

 

已列入固定资产或作为投资性房地产的房屋，按旧房土地增值税政策。改变用途需思量。

 

非房地产开发企业自建房屋，自房屋竣工之日起3年内（含）转让的，可按照转让新建房的政策规定缴纳土地增值税。本来是房地产开发企业，现转为非房地产开发企业，只要竣工3年内转让的也应该适用新建房。

 

关注一下财税【2015】5号   《财政部  国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》   五、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。您懂的！】

 

 

 

 

 

 

 

本公告自2016年3月1日起施行，《江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告》（苏地税规〔2012〕1号）第一条、第二条、第四条第（一）项、第五条第（二）项和第（三）项，《江苏省财政厅江苏省地方税务局转发〈财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知〉的通知》（苏财税〔2007〕45号）第四条同时废止。

 

江苏省地方税务局

 

2016年1月8日

 

 

 

 

 

【蔡桂如：苏地税规[2012]1号   继续有效部分】

 

江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告

 

 

 

苏地税规[2012]1号                                        2012.8.20     

 

 

 

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和其他税收法律法规的规定，现将土地增值税有关业务问题公告如下：

 

 

 

三、关于房地产转让收入的确认

 

（一）转让房地产的有关经济利益的确认

 

纳税人因转让房地产收取的违约金、滞纳金、赔偿金、分期付款（延期付款）利息以及其他各种性质的经济收益，应当确认为房地产转让收入。

 

因房地产购买方违约，导致房地产未能转让，转让方收取的该项违约金不作为与转让房地产有关的经济利益，不确认为房地产转让收入。

 

 

 

 

 

（二）售后返租收入的确认

 

单位和个人转让房地产，同时要求购房者将所购房地产无偿或低价给转让方或者转让方的关联方使用一段时间,其实质是转让方获取与转让房地产有关的经济利益。对以此方式转让房地产的行为，应将转让房地产的全部价款及有关的经济收益确认为转让收入，依法计征土地增值税。如转让房地产价款以外的有关经济收益无法确认的，应判断其转让价格是否明显偏低。对转让价格明显偏低且无正当理由的，应采用评估或其他合理的方法确定其转让收入，依法计征土地增值税。

 

（三）房地产转让价格明显偏低的收入确定

 

对纳税人申报的房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价格10%的，税务机关可委托房地产评估机构对其评估。纳税人申报的房地产转让价格低于房地产评估机构评定的交易价，又无正当理由的，应按照房地产评估机构评定的价格确认转让收入。

 

 

 

对以下情形的房地产转让价格，即使明显偏低，可视为有正当理由：

 

1、法院判定或裁定的转让价格；

 

2、以公开拍卖方式转让房地产的价格；

 

3、政府物价部门确定的转让价格；

 

4、经主管税务机关认定的其他合理情形。

 

 

 

四、同一开发项目不同类型房地产成本费用分摊

 

 

 

（三）  同一开发项目中建设的不同类型房地产发生的建筑安装工程费，前期工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用，按本公告第二条所规定的核算对象分别归集。如不能按不同类型房地产分别归集的，应按照不同类型房地产的建筑面积占该项目总建筑面积比例分摊。

 

蔡桂如：8号公告废止了本公告第二条，即8号公告第一条归集。

 

 

 

（三）同一开发项目中建设的不同类型房地产应分摊的利息支出，凡能够按不同类型房地产计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实计算扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。利息支出以外的其他房地产开发费用，按本条第(一)、(二)项规定计算分摊的金额之和的5%计算扣除。

 

 

 

凡不能按转让房地产项目不同类型房地产计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条第(一)、(二)项规定计算分摊的金额之和的10%计算扣除。

 

 

 

五、关于房地产开发成本、费用的扣除

 

（一）房地产开发成本核定扣除

 

纳税人在办理土地增值税清算申报时所附送房地产开发成本凭证或资料不符合清算要求或不实的，税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。

 

 

 

（四）取得土地使用权所支付费用的扣除

 

纳税人为取得土地使用权所支付的地价款，在计算土地增值税时，应以纳税人实际支付土地出让金（包括后期补缴的土地出让金），减去因受让该宗土地政府以各种形式支付给纳税人的经济利益后予以确认。

 

 

 

房地产开发企业支付的土地闲置费不得扣除。

 

（五）相关费用、基金的扣除

 

1、房地产开发企业代收费用，应当按照《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)第六条的规定进行处理。市政公用基础设施配套费、人防工程异地建设费不得加计扣除，也不作为房地产开发费用扣除的计算基数。

 

 

 

【蔡桂如：这一款没废止可惜，1号公告没把省财政厅放在眼里，《江苏省财政厅江苏省地方税务局关于明确土地增值税清算过程中行政事业性收费和政府性基金归集方向的通知  》  苏地税函〔2011〕81号

 

城市基础设施配套费，费用类别：政府性基金  归集方向：  房地产开发成本；人防易地建设费，费用类别：行政事业性收费，归集方向：  房地产开发成本；】

 

 

 

 

 

2、政府性基金和行政事业性收费按照以下原则处理：

 

（1）企业建造房屋建筑物时特有的费用和基金，按其是否与开发建造活动相关的原则进行划分。凡与开发活动直接相关，且可直接计入或分配计入开发对象的，允许计入开发成本；反之，则应计入开发费用。对企业非建造房屋建筑物时特有的费用和基金，应计入开发费用。

 

（2）允许计入开发成本的费用、基金，如果是在开发项目竣工验收之后发生的，则也应计入开发费用。

 

本公告自2012年10月1日起施行。

 

 

 

 

 

 

 

[苏财税[2007]45号   有效部分]

 

江苏省财政厅 江苏省地方税务局转发财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知

 

 

 

苏财税[2007]45号                            2007.6.5

 

 

 

各省辖市及常熟市财政局、地税局，苏州工业园区地税局，省地税局直属分局：　　

 

 

 

    现将《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）和《财政部、国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知》（财税[2006]141号）转发给你们，并补充以下意见，请一并贯彻执行：　　

 

 

 

    一、对单位转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，按转让收入的80%至95%作为扣除项目金额计征土地增值税，具体比例由各省辖市确定，并报省财政厅、省地税局备案。　　

 

 

 

    二、对个人转让非普通住宅，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，按转让收入的1%至1.5%计征土地增值税，具体比例由各省辖市确定，并报省财政厅、省地税局备案。　　

 

 

 

    三、对个人转让非普通住宅的，经向主管税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。