国税发[2009]91号 国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知

 

第十八条 审核收入情况时，应结合销售发票、销售合同（含房管部门网上备案登记资料）、商品房销售（预售）许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入；对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行审核；对销售价格进行评估，审核有无价格明显偏低情况。 

 

　　必要时，主管税务机关可通过实地查验，确认有无少计、漏计事项，确认有无将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况。 

 

第十九条 非直接销售和自用房地产的收入确定 

 

　　（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认： 

 

　　1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定； 

 

　　2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 

 

第五章 核定征收 

 

　　第三十三条 在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合核定征收条件的，应按核定征收方式对房地产项目进行清算。 

 

 

 

　　第三十四条 在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。 

 

　　（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的； 

 

　　（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的； 

 

　　（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

 

 

 

 

 

　　（四）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的； 　　        

 

      （五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。 

 

 

 

第三十五条 符合上述核定征收条件的，由主管税务机关发出核定征收的税务事项告知书后，税务人员对房地产项目开展土地增值税核定征收核查，经主管税务机关审核合议，通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。 

 

 

 

安徽省地方税务局转发国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知

 

 

 

皖地税函[2009]272号           2009.5.20

 

 

 

各市地方税务局，省地方税务局直属局：

 

现将《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）转发给你们，请遵照执行，执行中有何问题，请及时报告省局。

 

 

 

特此通知。

 

 

 

安徽省地方税务局转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知

 

 

 

皖地税[2010]38号 

 

二、关于核定征收

 

各级地税部门要严格按照《土地增值税清算管理规程》规定的条件，实施核定征收，不得擅自扩大核定征收的范围。各市地税局要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率的下限。

 

 

 

蚌埠市地方税务局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知

 

蚌地税〔2011〕33号 

 

第十八条  审核收入情况时，应结合销售发票、销售合同(含房管部门网上备案登记资料)、商品房销售(预售)许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入；对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行审核；对销售价格进行评估，审核有无价格明显偏低情况。

 

 

 

必要时，主管税务机关可通过实地查验，确认有无少计、漏计事项，确认有无将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况。

 

 

 

第十九条  非直接销售和自用房地产的收入确定。

 

 

 

(一)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：

 

 

 

1、按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

 

 

 

2、由主管地税机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

 

 

 

(二)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

 

 

 

第五章  核定征收

 

 

 

 

 

 

 

第三十四条  在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合核定征收条件的，应按核定征收方式对房地产项目进行清算。

 

 

 

第三十五条  在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。

 

 

 

(一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

 

 

 

(二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

 

 

 

(三)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

 

 

 

(四)符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经地税机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

 

 

 

(五)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

 

 

 

第三十六条  符合上述核定征收条件的，由主管地税机关发出核定征收的税务事项告知书后，税务人员对房地产项目开展土地增值税核定征收核查，经主管地税机关审核合议，通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。

 

 

 

第三十七条  土地增值税核定征收率为5%。

 

 

 

第三十八条 对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致。

 

 

 

 国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知

 

国税发〔2010〕53号  四、规范核定征收，堵塞税收征管漏洞

 

　　核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”、“求快图省”的做法。凡擅自将核定征收作为本地区土地增值税清算主要方式的，必须立即纠正。对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。

 

 

 

 

 

中华人民共和国土地增值税暂行条例 

 

第九条 纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：

 

    （一）隐瞒、虚报房地产成交价格的；

 

    （二）提供扣除项目金额不实的；

 

    （三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。

 

中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 

 

第十三条 条例第九条所称的房地产评估价格，是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

 

    第十四条 条例第九条（一）项所称的隐瞒、虚报房地产成交价格，是指纳税人不报或有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为。

 

    条例第九条（二）项所称的提供扣除项目金额不实的，是指纳税人在纳税申报时不据实提供扣除项目金额的行为。

 

    条例第九条（三）项所称的转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由，是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。

 

    隐瞒、虚报房地产成交价格，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。

 

    提供扣除项目金额不实的，应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。税务机关根据评估价格确定扣除项目金额。

 

    转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。