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苏地税发[1999]087号
各省辖市及苏州工业园区地方税务局,常熟市地方税务局,省地方税务局直属分局:
随着社会主义市场经济的进一步发展和税制改革的不断深入,房产税、城镇土地使用税、固定资产投资方向调节税(以下简称投资税)、土地增值税等地方税种的有关规定在实际执行过程中，出现了许多新情况、新问题。为加强地方税的管理，方便基层征收，现就有关业务问题明确如下：
一、房产税、城镇土地使用税
(一)企业改组改制过程中,对资产进行重新评估并调整房产原值的,不论是否按新调整的房产原值提取折旧,均应按调整后的房产原值计征房产税。
(二)企业改制后,如政府将企业作价入股或联营并获取利益的,由企业按房产原值缴纳房产税;如政府对企业实行定额承包或租赁经营,凡政府取得的房租收入能从整个租赁收入中划分的,则由政府从租缴纳房产税,凡不能划分的,则由政府按企业的房产原值从价缴纳房产税。
(三)房改后企业向职工优惠出售住宅,如企业未将这部分住宅的房产原值从固定资产帐面予以剥离且继续提取折旧的,则应按规定缴纳房产税。
(四)对转租房产的,由转租人按转租收入和承租租金的差额缴纳房产税。
(五)如房产租赁收入中包含代收费用及其他物品的租金收入,凡在租赁协议中明确并在财务上分开计算的,可在计征房产税时予以扣除;否则应全额征收房产税。
(六)对企业全面停产(不包括季节性停产)半年以上、无力缴纳房产税却又因种种原因不能办理停办、撤销手续的,可由企业提出申请,报经市、县地方税务局批准,暂不征收房产税和城镇土地使用税。企业恢复生产后,应即按规定恢复征税。
(七)经营商品房的房地产开发企业,在商品房未出售前用作出租的,从租缴纳房产税;改作自用的,按地税部门核定的价格从价缴纳房产税。同时,对这部分商品房的占地,应按规定缴纳城镇土地使用税。
(八)甲方出土地,乙方出资金,双方合作建房,房屋建成后,由乙方先使用一定年限,然后连房带地全部归甲方所有。对此在征收房产税时要区分两种情况:一是产权明确归甲方所有的,房产税由甲方按照乙方的投资额在协议期间分年度从租缴纳;二是产权未明确的,在协议期间则由乙方按规定缴纳房产税。
二、投资税
(一)对项目主体工程竣工未满两年即出售或出租,并由购买人或承租人投资进行装璜的,应由购买人或承租人比照更新改造投资缴纳投资税。
(二)房地产开发公司开发的商品房改作自用或出租的,应由房地产开发公司缴纳投资税。对自用部分,按实际用途计征投资税;对出租部分,按15%的税率计征投资税。如企业帐面未反映投资额,则由地税部门核定其计税投资额。上述商品房再出售时不再征收投资税。
(三)对一些既无开发商品房所需的营业执照、又无商品房开发资质的单位建造的房屋,无论是自用还是出售,均应由该单位按规定缴纳投资税。
三、土地增值税
(一)企业间以土地换房屋(不含合作建房),应对转让房屋和转让土地的双方分别征收土地增值税,其计征依据为房屋的交易价(或评估价)。
(二)鉴于一些地区房地产评估机构尚不健全、不少纳税人转让旧房不愿进行评估的实际情况,对纳税人转让旧房可按转让收入的50%至80%作为扣除项目金额计征土地增值税,具体比例由各省辖市级地方税务局确定,并报省地方税务局备案。
(三)在计征土地增值税时,对省政府开征的教育地方附加费,可比照教育费附加予以扣除。
以前规定与本通知规定有抵触的,一律以本通知规定为准。
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