常州市地方税务局税政一处
关于明确转让旧房及建筑物土地增值税若干问题的通知
各市（区）地方税务局，本局各单位
为更好地贯彻执行《关于加强土地增值税征管工作的通知》（苏地税发[2011]53号）和《关于明确旧房转让土地增值税政策的通知》（苏财税[2011]36号）的文件精神，规范全市转让旧房及建筑物土地增值税征收行为，规范全市转让旧房及建筑物土地增值税征收行为，现结合我市实际，就转让旧房及建筑物征收土地增值税若干问题明确如下：
一、关于转让旧房及建筑物应报送的资料
纳税人转让旧房及建筑物，须持下列资料到税务机关申报缴纳土地增值税：
1、房地产转让契约原件、复印件；
2、原房屋、土地所有权证复印件；
3、纳税人购买房产缴纳的契税原件、复印件（自建房不必提供）；
4、纳税人购买房产的合同或契约、发票原件和复印件（自建房纳税人提供取得土地使用权的合同、地价款凭据原件和复印件）；
5、纳税人在房地产交易过程中，已缴纳各项税费的原件、复印件；
6、房地产评估报告、评估费用发票原件和复印件（纳税人无法提供的除外）；
7、税务机关要求提供的、与房地产转让有关的其他资料。
二、关于收入的确认
纳税人应如实提供房地产成交价格。
纳税人有下列情况之一的，根据由符合条件的房地产评估机构参照同类房地产的市场交易价格出具的评估价格计算收入额，或者由主管税务机关参照同类房地产的评估价格核定收入额：
1、隐瞒、虚报房地产成交价格；
2、转让房地产成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。
三、关于扣除项目的确认
（一）按旧房及建筑物的重置成本价格作为扣除项目
主管税务机关计算纳税人转让旧房及建筑物的土地增值税扣除项目时，原则上应由符合条件的评估机构出具旧房及建筑物的重置成本评估报告，评估价格为重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。
主管税务机关应根据《条例》和《细则》的有关规定，对应纳税房地产的评估结果进行严格审核及确认，对不符合实际情况的评估结果不予采用。
（二）按发票所载金额作为扣除项目
主管税务机关不予确认评估报告或者纳税人无法取得评估报告的，如纳税人能提供购房发票，扣除项目包括：经主管税务机关确认的发票所载金额每年加计5%计算的金额以及与转让房地产有关的税金。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。 （三）转让旧房及建筑物核定征收的方法
同时符合以下二项条件的，主管税务机关可以确定对转让旧房及建筑物的土地增值税实行核定征收：
1、税务机关不予确认房地产评估报告或者纳税人无法取得评估报告；
2、纳税人无法提供购房发票的。
对纳税人无法取得评估价格或者无法提供购房发票的，纳税人需出具无法提供评估价格、购房发票的承诺书。
对转让旧房及建筑物的土地增值税实行核定征收，主管税务机关可委托符合条件的评估机构出具取得土地使用权时的土地价格和旧房及建筑物的重置成本评估报告，取得土地使用权时的土地价格可按照取得土地使用权时的基数地价测算确定，旧房及建筑物的评估价格为重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。主管税务机关根据其房地产单位售价、取得土地使用权时的单位土地价格、旧房及建筑物的单位重置成本等指标测算其增值率，确定核定征收率，核定征收率不得低于5%。
四、有关房地产评估机构的规定
纳税服务局应会同常州市物价局价格认证中心根据房地产评估机构的执行情况逐步建立房地产评估机构准入资格库，并定期向社会公告。房地产评估机构在执业过程中必须遵守职业道德，坚持独立、客观、公正的原则，对评估结果的真实性、合理性负法律责任。房地产评估机构在房地产转让的评估过程中有隐瞒实施，提供虚假评估结果，或与有关当事人串通作弊等违法行为的，一经发现取消其评估准入资格。
五、本通知所称主管税务机关是指征收局、耕契所。
本通知自2012年2月1日起执行，以前相关规定与本通知相抵触的，以本通知为准。两市一区局参照执行。
二0一二年二月十日
如来纳税人俱乐部蔡桂如注：
房屋的成新度，即为房屋完损等级，是用来检查房屋维修保养情况的一个标准，是确定房屋实际新旧程度和估算折旧的重要依据。
依据《房屋完损等级评定标准》的规定，根据房屋的结构、装修和设备3个组成部分各个项目的完好、损坏程度，房屋的完损等级划分为下列5类：完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房和危险房。
（1）完好房
结构完整、构件安全可靠，整体性能强，屋面或板缝不漏水；装修和设备完整，无损坏；虽然存在一定的陈旧现象，或个别构件有允许值之内的很低程度上的轻微损坏，但在整体上不影响居住安全和正常使用，通过小修后，即可马上修复。
（2）基本完好房
结构构件安全完好，基本牢固，齐全完整，管道畅通，现状良好，使用正常；少量部件有轻微损坏，稍微超过设计允许值，但已稳定，屋面或板缝局部渗漏，装修设备的个别部位或零件，有影响使用的破损，油漆缺乏保养，通过在原有构件或部位上进行修补和涂抹等修缮，即可恢复使用功能。
（3）一般损坏房
一般结构性损坏，局部结构构件变形损坏、裂缝、腐蚀或老化、强度不足，屋面或板缝局部漏雨，部分装修、设备有一般性损毁，如油漆老化，设备管道不够通畅，水卫、电照管线器具和零件有部分老化、损坏或残缺，需对少量主体构件进行加固、更新或对损坏部分进行中修。
（4）严重损坏房
房屋年久失修，结构有明显变形或损坏，屋面严重漏雨，装修严重变形破损，油漆老化见底，设备陈旧不齐全，管道严重堵塞，水卫、电照的管线、器具和零部件残缺及严重损坏，需进行大修或翻修、改建。
（5）危险房
承重构件已属危险构件，结构丧失稳定和承载能力，随时有倒塌可能，不能确保住户安全。这类房屋需要及时拆除或翻修。
以上五类房屋，《标准》规定了它们的成新度，即：
①完好房：十、九、八成新；
②基本完好房；七、六成新
③一般损坏房：五、四成新；
④严重损坏房及危险房：三成新以下
某单位转让一幢旧的公寓楼，转让价格1500万元，支付有关税费92万元，此公寓楼当时造价为500万元，经房地产评估机构评定，该楼的重置成本为2000万元，成新度折扣率为六成，扣除项目金额：2000×60%+92=1292（万元），增值额=1500-1292=208（万元），增值率：208/1292=16%，适用于30%的税率，所以应该缴纳土地增值税：208×30%-1292×0=62.4（万元）。
中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则
财法字[1995]第6号
第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：
（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
（四）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地 税务机关确认。
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