发文日期：2010-06-28

 

中山地税发〔2010〕111号   中山市地方税务局   二○一○年六月二十八日

各税务分局：
   为进一步规范我市房地产作价投资入股行为涉税事项的审核与管理，根据现行房地产交易相关税收政策和工商部门的工作流程，现将有关事项重新明确如下：
   一、纳税人符合以房地产作价投资入股、参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的条件，且能够提供经工商部门确认的企业章程的，在办理房地产权属过户手续时不作销售处理，不征收营业税、城建税、教育费附加、堤围防护费及个人所得税（房地产原产权人为个人的），但应征收印花税；企业所得税（房地产原产权人为企业的）、土地增值税分别按以下原则征收：
   （一）企业以房地产作价投资入股，应在投资交易发生时，将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并应在投资交易发生的当期确认应纳税所得。
   （二）企业或个人以房地产作价投资入股，凡所投资企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资的，应照章征收土地增值税；上述以外的其他房地产投资作价入股行为则可暂免征收土地增值税。
   二、纳税人符合以房地产作价投资入股、参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的条件，但不能提供经工商部门确认的企业章程的，在办理房地产权属过户手续时，应先视同销售行为征收相关税费，待取得工商部门确认的企业章程后，纳税人再凭相关资料到房地产座落地主管税务机关申请退还过户时已缴纳的有关税费（不退还按规定应征的土地增值税）。纳税人房地产座落在南区的，应到城区税务分局申请退还。
   三、纳税人不符合以房地产作价投资入股、参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险条件的，在办理房地产权属过户手续时，应视同销售行为征收相关税费。
   四、对属于上述第一点情况的，纳税人在申请办理房地产权属过户手续时，应向我市房地产交易登记管理部门提供由房地产座落地主管税务机关和房地产原产权人所在地主管税务机关分别加具审核意见的《房地产作价投资入股涉税事项审核表》（见附件），同时附经工商部门确认的企业章程。房地产原产权人所在地主管地方税务机关应及时对该纳税人作价投资入股事项作备案处理，并注意跟进该项应纳税所得是否已于当期确认。对房地产原产权人非我市地方税务机关负责征管企业所得税的纳税人，或经房地产座落地主管地方税务机关审核不符合以房地产作价投资入股条件的，房地产原产权人所在地主管地方税务机关无需在《房地产作价投资入股涉税事项审核表》上加具意见。
   五、对属于上述第二、三点情况的，纳税人应按一般房地产销售行为到我市房地产交易登记管理部门办理有关过户手续。
   六、房地产原产权人是本市以外地方税务机关负责征管企业所得税的纳税人，且无外来税收管理证明的，应就地核定征收企业所得税。对房地产原产权人为我市地方税务机关负责征管企业所得税的纳税人，其在办理房地产过户时已缴纳的企业所得税，查账计征企业可凭该纳税凭证在年度汇算清缴时作为预缴税款；核定征收企业可凭该纳税凭证在年度汇算清缴时作为已缴税款。
   七、原《关于加强房地产投资入股涉税事项审核工作的通知》（中山地税发［2006］52号）停止执行。
请遵照执行。