蔡桂如点评：安徽省地方税务局关于房地产开发企业有关涉税问题的批复
皖地税函〔2013〕480号2013-08-19
滁州市地方税务局：
你局《关于房地产企业有关涉税问题的请示》（滁地税发〔2013〕67号）收悉。经研究，现批复如下：
房地产开发企业与购房者签订商品房买卖合同，同时购房者和房地产开发企业以及与房地产开发企业有关联关系的经营管理公司三方签订委托经营管理合同，约定房地产开发企业按优惠价格出售其开发的商品房给购房者，并由购房者在一定时期内让渡该商品房的经营权、使用权和收益权，交由经营管理公司。根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条和《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第三条的规定，纳税人提供应税劳务、销售不动产的营业额包括取得的货币、货物和其他经济利益。购房者因让渡一定时期的房产经营权、使用权和收益权而享受的购房优惠价款，应作为房地产开发企业销售不动产收取的其他经济利益，并入商品房销售价款按“销售不动产”征收营业税；购房者因让渡一定时期的房产经营权、使用权和收益权而享受的购房优惠额属于提供租赁业劳务取得的其他经济利益，按“服务业—租赁业”征收营业税。
此复。
蔡桂如点评: 常州早就对此行为明确了营业税和企业所得税的政策，最近又对此行为的土地增值税也进行了明确。
常地税一便函〔2013〕2号售后返租收入的确认
苏地税规[2012]1号第三条第二款规定的售后返租收入，税务机关可按“一定期限内房地产企业（或者其关联方）实际取得的使用收益（如对外转租取得的租金等）”来测算“一定期限的使用权”的具体价值，并据以征收土地增值税。
如转让房地产价款以外的有关经济收益无法确认的，可参照同期同类正常销售房屋转让价格或者同期同类存量房申报价格评估值确定其转让收入，依法计征土地增值税。
苏地税规[2012]1号单位和个人转让房地产，同时要求购房者将所购房地产无偿或低价给转让方或者转让方的关联方使用一段时间,其实质是转让方获取与转让房地产有关的经济利益。对以此方式转让房地产的行为，应将转让房地产的全部价款及有关的经济收益 确认为转让收入，依法计征土地增值税。如转让房地产价款以外的有关经济收益无法确认的，应判断其转让价格是否明显偏低。对转让价格明显偏低且无正当理由的，应采用评估或其他合理的方法确定其转让收入，依法计征土地增值税。 |
