国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知2013年2月26日
充分发挥税收政策的调节作用。税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。总结个人住房房产税改革试点城市经验，加快推进扩大试点工作，引导住房合理消费。税务部门要继续推进应用房地产价格评估方法加强存量房交易税收征管工作。
个人转让住房如何计算个人所得税应纳税额？
更新日期：2011年08月25日
一、根据《关于修改<中华人民共和国个人所得税法实施条例>的决定》（中华人民共和国国务院令第600号）第二十二条规定：“财产转让所得，按照一次转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，计算纳税。”
二、根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）规定：“一、对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入，但必须保证各税种计税价格一致。
二、对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。
（一）房屋原值具体为：
1.商品房：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。
2.自建住房：实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。
3.经济适用房（含集资合作建房、安居工程住房）：原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。
4.已购公有住房：原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门（或原产权单位）交纳的所得收益及相关税费。
已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级（含县级）以上人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价（或标准价）购买的公有住房。
经济适用房价格按县级（含县级）以上地方人民政府规定的标准确定。
5.城镇拆迁安置住房：根据《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）和《建设部关于印发〈城市房屋拆迁估价指导意见〉的通知》（建住房〔2003〕234号）等有关规定，其原值分别为：
（1）房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费；
（2）房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费；
（3）房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费，减去货币补偿后的余额；
（4）房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，加上所支付的货币及交纳的相关税费。
（二）转让住房过程中缴纳的税金是指：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。
（三）合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。
1.支付的住房装修费用。纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：
（1）已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15%；
（2）商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10%。
纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费（铺装了地板，装配了洁具、厨具等）的，不得再重复扣除装修费用。
2.支付的住房贷款利息。纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。
3.纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明据实扣除。
本条规定自2006年8月1日起执行。
三、纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%～3%的幅度内确定。”
常州市关于重申非住宅转让有关个人所得税征管问题的公告
尊敬的纳税人：
为保证我市二手房市场的健康稳定发展，积极发挥税收对个人收入的调节作用，根据上级要求，现就我市非住宅转让有关个人所得税征管问题重申如下：
一、个人转让非住宅应以其转让收入额减除房屋原值、转让过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目据实计算缴纳个人所得税。
税款计算公式为：应缴个人所得税=（转让收入-房屋原值-转让过程中缴纳的税金-合理费用）×税率（20%）
其中：房屋原值是指纳税人购置该房屋时实际支付的房价款或实际发生的建造成本支出（包括房屋购买发票上记载的金额或契税征管档案中记录的上次交易价格）以及交纳的相关税费（包括该房屋原已缴纳的契税）。转让过程中缴纳的税金是指纳税人在转让房屋时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。合理费用是指纳税人在转让房屋时按照规定实际支付的手续费、公证费等费用（不包括装修费用、贷款利息）。
二、个人转让非住宅不能提供房屋购买发票或建造成本支出有效凭证的，或契税征管档案中没有上次交易价格或建造成本支出金额等记录，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，按核定征收办法计算缴纳个人所得税。
税款计算公式为：应缴个人所得税=转让收入×核定征收率
核定征收率常州市区（包括武进区）暂比照住房转让核定征收率执行，金坛市、溧阳市根据本地实际情况，在规定幅度内确定具体比例。
三、以上规定自受理日期2011年9月1日起执行。
常州市地方税务局耕地占用税和契税管理所
2011年8月
|
