现行“先税后证”制度对房地产受让人（买方）的利益保护不足。无论卖方是否履行了纳税义务，买方只要履行了自身的纳税义务，不存在任何过错（主观故意或过失），有关部门应执行法院的判决、裁定，为买方办理房地产权属变更事项。

 

    近年来，基层地税机关在日常管理执法中，时常遇到一些疑难棘手的法院判决、裁定房地产过户涉税案件。受现行政策规定制约，基层税务人员面对此类案件，往往心存困惑、难以处理、倍感压力，同时，处理不当极易引起纳税争议，引发执法风险。

 

    《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国契税暂行条例》规定，纳税人到土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续时，应提供土地增值税、契税等完税（或减免税）凭证。未提供完税（或减免税）凭证的，土地管理部门和房产管理部门不予办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。根据上述行政法规，国家税务总局等部门出台了一系列关于实施房地产税收一体化管理的制度规定，逐步形成了目前房地产权属变更“先税后证”的管理模式。

 

    从近年来的工作情况看，“先税后证”管理模式对房地产权属转移环节的税收管理起到了积极作用，尤其为加强个人房地产交易税收管理提供了有效的控管手段。但是，严格的审核把关机制也对法院判决、裁定房地产过户等特殊交易行为产生了一定程度的制约和影响。

 

    对于法院判决、裁定房地产过户这种交易行为一般是基于原、被告（买卖双方）债权债务纠纷等原因发生的，买方为取得房地产权属，通常愿意缴纳税款。但现实中当事人双方往往关系紧张、互不配合，且多数卖方（债务人）处于缺位、失联状态，房地产过户涉及的税款特别是卖方税款难以及时征缴入库。在目前“先税后证”管理模式下，买方（债权人）为尽快取得房地产权属，多数会采取代卖方缴纳税款的方式，导致实际缴税人与纳税义务人不一致的问题。也有部分买方对此管理模式提出异议，认为对于卖方欠缴的税款，税务机关应当依法追征，而不应由买方承担，也不应限制买方确权的权利，导致买方无法办理过户的问题，这种做法变相侵害了买方的合法权益，从而产生了征纳矛盾，引发了执法风险。

 

    针对上述问题和现行政策规定，笔者认为，本着维护纳税人合法权益，妥善解决征纳矛盾，有效降低执法风险的原则，在贯彻落实“先税后证”规定的前提下，对上述涉税问题区分不同情况可以采取以下处理办法。

 

    办法一

 

    对于买卖双方均处于正常状态，能够取得联系，买方愿意承担卖方应缴税款且取得卖方委托授权手续的，税务机关对有关资料进行形式审查后，可以为双方办理相关涉税事项。笔者认为，从法理上分析，买卖双方均是纳税主体，不能以任何形式改变，但买卖双方以委托授权的方式确定税款承担方属于契约意志自由，是合法行为，委托授权手续有效，法律不予干预，这种做法不会给税务机关带来执法风险。

 

    办法二

 

    对于买卖双方均处于正常状态，能够取得联系，但卖方不及时履行纳税义务且拒绝买方代缴税款的，如能够取得法院执行裁定书或协助执行通知书（明确卖方应纳税款由买方代缴问题），税务机关对有关资料进行形式审查后，可以为双方办理相关涉税事项；如不能取得上述法律文书，在这种情况下税务机关接受买方代缴税款缺乏事实和法律依据，存在执法风险，原则上税务机关不能办理买方代缴税款事项，主管税务机关应当对卖方采取税收保全、强制执行等措施追征税款，最大限度地降低执法风险，同时向国土部门出具已纳入税收管理的证明材料，同意为买方办理房地产权属变更手续。在采取税收保全、强制执行等措施无效后，将卖方欠缴税款纳入欠税管理，进一步对欠税人采取措施，如向有关部门去函限制其法定代表人出境和高消费，将其欠税情况向社会曝光，列入“黑名单”等，持续加大税款追征力度。

 

    办法三

 

    对于卖方失踪、失联或失去人身自由等情况下，卖方无法配合买方到税务机关办理缴税手续，也不可能为买方出具有关纳税事项的委托授权手续。笔者认为，此类情况可以参照“办法二”进行涉税事项的处理。需要注意的是，主管税务机关对卖方应当先公告送达有关文书，公告期满后仍然找不到纳税人的，再采取相应的征管措施。

 

    上述三种针对不同情况的处理办法是在“先税后证”制度下的一种可行性探索。笔者认为，现行“先税后证”制度是基于保护国家税款的立场制定实施的，对房地产受让人（买方）的利益保护不足，其实无论卖方是否履行了纳税义务，买方只要履行了自身的纳税义务，不存在任何过错（主观故意或过失），有关部门应无条件执行法院的判决、裁定，为买方办理房地产权属变更的事项。如果从维护国家税收利益角度出发，应该是通过行政、司法等一系列手段加大对欠税人的追征、惩处力度，以有效遏制逃避缴纳税款等违法行为，而不应通过对房地产受让人（买方）不适当的要求来规避税收的流失，以此使房地产受让人（买方）承受不利的法律后果，这不符合现代法治社会的核心价值理念。

 

    另外，处理上述涉税问题还应注意与相关部门的联系沟通，避免因角度不同而导致误解与分歧。一是加强与法院的联动机制建设，就房地产处置前公告税款、税务机关参与处置过程、处置后税款划转等事项统一意见；二是不动产登记制度改革后，完善与国土部门的沟通机制，统一双方联系部门、联系人和联系函制度，进一步搭建双方联系沟通的平台。

 

    作者单位：济南市地税局