纳税人销售权属登记在自己名下不动产时适用国家税务总局公告2016年第14号，房地产开发企业销售自行开发的房地产项目（还没有进行权属登记、即一手不动产）适用国家税务总局公告2016年第18号。
举例：如果一个房地产开发企业，开发一批商铺，销售出 90%，剩余有 10 套商铺尚未售出。房地产开发企业办理权属登记，将该 10 套商铺登记在自己企业名下，以自己名义对外出租。3 年后，该商区房产价格上涨，有买家提出要购买商铺。房地产开发企业决定将该 10 套商铺再出售，此时，该 10 套商铺已经登记在房地产开发企业名下，再次销售时，属于“二手”，不是尚未办理权属登记的、房地产开发项目的房产，因此，房地产企业应适用国家税务总局公告2016年第14号，而不适用国家税务总局公告2016年第18号。
房地产开发企业一般纳税人，选择一般计税方法时按14号公告转让商铺时，就不能扣除土地款计算缴纳增值税了。该不动产属于“自建”还是属于“二手”？如果是自建，则一般纳税人转让其2016年5月1日后自建的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
如果是二手，一般纳税人转让其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。 |
