对房地产纳税评估的重新认识

8月中下旬，省局在**省税务干部学院举办了全省地税系统房地产行业税收管理业务培训班，本次培训为期半个月，对本次培训，个人感受是：课程安排非常紧凑，培训内容兼顾业务理论到具体实践，授课老师都具备很丰富的工作经验，学校组织的业务研讨非常有针对性，通过参加此次培训，就长期在稽查岗位工作的我而言实在是受益良多。可以说，虽然通过培训对房地产行业税收政策的执行有了更加清晰的认识，但政策的学习收获已经不是很重要，重要的是，通过培训，本人对房地产行业税收管理有了更深层次的了解，对纳税评估有了更深层次的感触。
以前，我对管征部门做的纳税评估工作，认识非常模糊，细究起来，还真说不出个一二三来，就我的了解，纳税评估如今虽然已成为一线管理员日常工作的重要组成部分，但进展缓慢，重程序轻实体，主要关键技术、规范没有建立或突破，更多的似乎是在“做秀”。通过培训，虽然只是行业培训，但还是对纳税评估工作有了一个全面的认识，知道了该项工作的内涵与实践操作，感受到通过合理设置，科学分析，再进行纳税评估，可以使使纳税评估更上一台阶，真正体现出效果，纳税评估工作大有可为。
当前，房地产行业的税收贡献在各个行业中处于非常领先的地位，特别是在地税组织的各项收入中，税收贡献所占比重较大，一向是税务管征和稽查的重点，然而由于房地产开发企业投资大、周期长、工程决算一般需跨好几个年度，在税收管理上确实存在难以有效监控的情况。通过本次系统知识地培训，基本了解并把握了该行业的经营情况以及相关税收政策，对该行业的税收管理和稽查工作重点有了比较清晰的认识。
个人认为，管征实践中对房地产行业进行重点税源跟踪管理很重要，必须对所有房地产立项项目做好日常管理和税源跟踪，在此基础上强化纳税评估，并与稽查工作挂钩，形成有效的行业税收管理。简单说，纳税评估就是税务机关在征管过程中广泛收集相关涉税资料，通过行业以及历史相关数据指标的比对，对偏离平均水平的数据以及应存在比例关系而不存在比例关系等异常情况进行审核，约谈纳税人并解决疑问，以此来审查纳税人的申报纳税质量，强化税收管理工作。纳税评估与税务稽查是两个不同的概念，业务实质也大不相同。
纳税评估的基础工作在于资料的收集，核心工作在于比对。在当前的环境下，虽然前者看似容易并且部分地区早已开始进行了实践，但确实存在一定工作难度，直接表现出的是资料相对单薄，信息量不足；后者则充分考验了管理员的业务水平，不具备专业素质很难进行有效评估，应在软件设计上予以基本解决。作为行业管理，系统开发有关管理和评估软件很有必要。评估管理软件要具备资料收集与评估比对功能。资料收集上，评估管理软件一是要对每一开发项目进行建档管理，由纳税人在客户端输入相关项目信息，在税务机关形成项目管理的数据库；二是加强与工商、国土、规划、建设、房产、国税等部门的信息交换（最好能实现基础数据的共享），最大限度的掌握有关房地产项目涉税信息，以便地税部门在房地产项目上进行分析比对。比对评估上，要科学设置常用的比对指标，并能实现计算机自动比对功能，减少管理员的工作量和避免因个体业务水平差异而出现的盲目评估，科学设置指标一要考虑可操作，二要直观明了。
纳税评估可以为税务稽查提供案源和行业相关参考数据；稽查工作通过其特有的威慑力扩大纳税评估的工作成效。展望未来税收管理走向，我相信税务管理与税务稽查的联系将更加紧密，纳税评估的出现，很有可能成为稽查工作特别是稽查案源的基础之一。
在具体纳税评估过程中，需要注意以下几个问题：
一是政策的执行存在区域性差异。通过老师的授课、学员间的交流以及个人思考，发现同样的文件在不同地区地执行上存在政策执行口径不同的问题。究起原因，一是由于各地税务征管部门在政策执行力度上存在差异，二各地对政策的理解存在不同，特别是**作为单列市很多政策与其他地市存在差异。
二是要重点关注由发票带来的问题。材料发票在建筑业中存在众多问题，材料发票难于核实是否是真实业务，造成房地产项目工程建安成本偏高，影响到了房地产行业的企业所得税税基，同时材料发票的管理是国税部门在负责，确实是目前管理的难点。此外，真发票（包括到税务局代开的发票）不代表业务是真实的，假发票也未必是虚假的业务，在税收入管理工作中，要在合法性与合理性中做出权衡。对材料发票、建安发票带来的问题，只能在征管中通过评估加强成本管理，目前尚难以彻底有效解决。
三是要注意公共配套设施是否要单独计算成本问题。虽然规划设计上是公共配套设施，但现实中也存在开发商自己用来盈利的情况。目前做法都是先依据规划设计进行成本费用的归集并计缴所得税，对日后发生开发商将公共设施用于自营、出租、变相出售的，虽然实践中尚无案例，但理论上是要在事实清楚的情况下进一步追征税款。这对信息把握的及时性上有很高的要求（时间拖的久就会出现很多开发商已经将有关公共设施的权益进行了处置，公司可能已经消失了），在纳税评估中需特别注意。
四是要强化跟踪管理，规避土地增值税清算滞后带来的税收问题。首先，对项目公司来说，滞后取得发票特别是滞后清算的土地增值税，在企业只能长期挂帐了，无法实现在企业所得税前真正列支，在当前无新的规定出台前，现实管理中只能采取以法律规定处理。建议做好税法宣传，让纳税人了解能否及时进行土地增值税清算，在所得税处理上是有很大区别的。此外，土地增值税清算滞后，可能出现“人去楼空”的走逃失踪户问题。管理员在日常征收管理中要强化跟踪管理，及时督促纳税人清算土地增值税，防止纳税人“人去楼空”，在保证国家税款及时足额入库上意义重大。
学无止境，尽管培训期间学到的东西相对浩瀚的知识海洋来说仍是车水杯薪，但重要的是我们已经籍此明确了未来继续学习的方向，重新出发。未来生动的税收实践仍将不断发展，真正的再学习才刚刚开始，“纸上得来终觉浅,绝知此事要躬行”，我们只有在实际工作中不断汲取新的知识并学以致用，才能跟上时代的步伐，做好各项税收工作。