云中飞经典税务稽查案件点评系列——房地产专辑连载
案例七：你知道什么叫委托代建吗？
魔高一尺，道高一丈——某房地产开发公司偷税案例分析（转载）
2006-03-09       
    违章案情：某某市地税局稽查局根据人民来信举报，于2002年5月对东台市某房地产开发公司进行了专案检查。该公司经东台市工商行政管理局批准成立于1994年5月18日的国有企业，2001年1O月实行公司制民营化改造，接受剥离后的全部资产，承担改制前的全部债务。1996年至2001年该公司共缴纳税费303177.05元。
    　　稽查人员根据举报线索，在正式进入单位检查之前，做了大量细致的准备工作。通过走访了解国土、规划、建设部门及相关建设单位，调取大量合同资料，初步掌握了该单位自1996年起来的全部工程开发建设项目。然后才正式进入单位进行调查取证，在检查中，主要发现了以下问题：
    　　1、“账外账问题”。在检查人员对该单位所提供的账簿进行检查时，发现我们事先所掌握的好多工程项目在账簿中都没有反映。我们估计该单位可能存在“账外账’’，检查工作一度处于停滞状态。在这种情况下，地税局领导果断决定，请纪检、公安部门提前介入，对法人代表郭某实行“双规”和“监视居住”。在强大的政策攻势面前，迫使郭某拿出所有的“账外账”。经清查，从1996年至20O1年期间，该单位共设置“账外账”六套，所有账簿皆自成一体，既不同该单位主账合并，也未向税务机关申报缴纳税款。合计少申报缴纳税款1251405.38元，占应纳税款的37.23％。
    　　2、该单位借“代建房”之名，行偷漏“销售不动产’’营业税之实。我们在检查该单位轻工大厦建设工程项目时，该公司提供出一份该公司与轻工局签订的代建房合同。合同规定轻工局负责提供资金，由该房地产公司负责代建轻工大厦。事实上，根据我们稽查人员实现所掌握的情况，轻工局并未提供任何资金，而是以部分土地使用权换取3—6层的房屋产权，某房地产公司则以3—6层房屋的产权换取部分土地使用权。根据国家税务总局国税函发(1995)156号文件规定，土地使用权和房屋产权相互交换，双方都取得了所拥有房屋的所有权。一方以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地使用权，发生了销售不动产的行为，应按“销售不动产”税目征税。因此，该单位实际是合作建房而并非是“代建房”，应补缴营业税117567.58元。处理决定：根据原《中华人民共和国税收征收管理法》第四十条规定：“纳税人采取伪造、变造、隐匿、擅自销毁帐薄、记帐凭证，在帐薄上多列支出或者不列、少列收入，或者进行虚假的纳税申报的手段，不缴或少缴应纳税款的，是偷税。”以及现行《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条规定：“纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁帐薄、记帐凭证，或者在帐薄上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。”东台市某房地产开发公司采取私设“账外账”不申报、在帐薄上多列支出、不列和少列收入以及进行虚假纳税申报的手段，合计少申报缴纳税款1251405．38元。除对该单位追缴查补税款，决定对该单位处以所偷税款50％的罚款。同时根据刑法201条规定，该公司偷税数额在1万元以上且偷税比例超过10％，决定移送公安机关立案处理。公安机关通过缜密侦查，经市检察院批准，现已对法人代表郭某实施逮捕，同时对涉及“账外账”的4名会计人员取保候审，等待他们的将是法律的严惩。
    　　稽查建议：通过某房地产开发公司的查处，我们有两方面的体会。
    　　1、是我们稽查人员税务查账时不能单纯查就帐查帐。而应该事先充分了解纳税人的生产经营情况，在检查中要善于动脑，抓住纳税人经营要素中的不正常现象，进行分析研究，挖出其背后的“文章”，这样才能真正起到加大力度，打击各种偷税行为的作用。
    　　2、是我们税务部门办案要由“单兵作战’’向“合作办案”转化。随着民营经济的不断发展，我们意识到极少数不法分子偷税犯罪的手段更加多样化，复杂化，隐蔽性也越来越强。有时仅凭税务部门的执法手段往往不能彻底解决问题，这就需要加强税务和公安、纪检等部门的合作，提高办案效率，有效地打击偷税犯罪，维护国家税法的尊严。
   
   
云中飞点评：你知道什么叫委托代建吗？
总局从来没有“委托代建”的定义，总局只讲过什么不是委托代建。关于“代建”房屋行为应如何征收营业税问题的批复 》     国税函 [1998]554号
     新疆维吾尔自治区地方税务局：
房地产开发企业（以下简称甲方）取得土地使用权并办理施工手续后根据其他单位（以下简称乙方）的要求进行施工，并按施工进度向乙方预收房款，工程完工后，甲方替乙方办理产权转移等手续。甲方的上述行为属于销售不动产，应按“销售不动产”税目征收营业税；如甲方自备施工力量修建该房屋，还应对甲方的自建行为，按“建筑业”税目征收营业税。
反而浙江省地方税务局关于营业税若干政策业务问题的通知有明确的条件。
2007-11-27
（二）对纳税人接受建房单位委托，为其代建房屋（或其他不动产）的行为，应按"服务业-代理业"征收营业税。这里所说的"代建房屋"必须同时符合下列四个条件：
1．由委托方自行立项；
2．不发生土地使用权或产权转移；
3．受托方不垫付资金；
4．事先与委托方订有委托代建合同。
凡不同时符合上述四个条件的代建行为。对受托方应按“销售不动产”征收营业税。
只有彻底搞清楚什么叫委托代建，你才能做委托代建的税收筹划。问题是，你知道什么叫委托代建吗？浙江省的规定只在浙江省内有用。