房地产市场经常存在着在建工程转让的问题，尤其在房地产调控政策的大环境下。在建项目转让过程中涉及税种繁多，通过何种方式将在建项目进行转让实际上是一项复杂的工作，处理得不好会给双方增加很多税务成本，影响项目成交及最终的利润。本文通过案例的方式，试图分别从转让方、接受方及双方共同的角度分析不同转让方式下的税务成本，结合双方的关系给出税赋较小的转让方案。
案例基本情况如下：A公司下属单位B公司（项目公司）有一个在建项目预计总投资130000万元（含土地使用权投入10000万元），现已投资40000万元，现欲以50800万元的价格转让给C公司。C公司接管该项目后，还需投入90000万元，建设竣工完成后，以178000万元的价格定向出售给最终用户。
一、A公司角度
1.整体转让资产。对于资产整体转让，这种情况下所需要缴纳的税费主要有：
营业税、城市维护建设费、教育费附加、印花税、土地
增值税、企业
所得税。对于 B公司拟以50800万元的价格将该在建项目转让，从A公司集团的角度来看应纳税款计算如下：
营业税=（50800－10000）×5%＝2040万元
城市维护建设税＝2040×7%＝142.80万元
教育费附加＝2040×3%＝61.20万元
印花税＝50800×0.05%＝25.4万元
土地
增值税＝（50800－40000－40000×20%－2040－142.80－61.20）×30%＝166.8万元
企业
所得税＝（50800－40000－2040－142.80－61.2－25.4－166.80）×25%＝2090.95万元
纳税总额＝2040＋142.80＋61.2＋25.4＋166.8＋2090.95＝4527.15万元
现金流入＝50800－40000－2040－142.8－61.2－25.4－166.8－2090.95＝6273.65万元
2.股权转让方式。在直接转让股权方式下，从A公司集团的角度来看所需缴纳的税费，主要有印花税、土地
增值税、企业
所得税。假设A公司仍以50800万元把 B公司股权转让，应纳税费计算如下：
印花税＝50800×0.05%＝25.4万元
土地
增值税＝（50800－40000－40000×20%）×30%＝840万元
企业
所得税＝（50800－40000－25.4－840）×25%＝2483.65万元
应纳税款总额＝25.4＋840＋2483.65＝3349.05万元
现金流入＝50800－40000－25.4－840－2483.65＝7450.95万元
综上，从A公司集团的角度来看，股权转让情况下的税负总额小于整体转让资产情况下的税负总额，现金流入大于整体转让资产情况下的现金流入，因此应优先选择股权转让方案。
二、C公司角度
1.整体转让资产。这种情况下C公司需要缴纳的税费主要有契税、购置印花税、
营业税、城市维护建设税、教育费附加、转让印花税、土地
增值税、企业
所得税。
假设B公司以50800万元的价格整体转让该在建项目，按同样原则和税率计算，C公司方应纳税款如下：契税1524万元、购置印花税25.4万元、
营业税6282.53万元、城市维护建设税439.78万元、教育费附加188.48万元、出售印花税89万元、土地
增值税173.95万元、企业
所得税7119.22万元。
纳税总额15842.35万元；现金流入21357.64万元。
2.股权转让方式。在这种转让方式下C公司需要缴纳的税费主要有购买印花税、
营业税、城市维护建设税、教育费附加、出售印花税、土地
增值税、企业
所得税。
同样假设A公司以50800万元的价格转让B公司的股权，C公司方应纳税款如下：购买印花税25.40万元、
营业税8900万元、城市维护建设税623万元、教育费附加267万元、出售印花税89万元、土地
增值税3655.38万元、企业收入
所得税8610.06万元、清算企业
所得税＝（40000－50800）×25%＝－2700万元。
纳税总额19469.84万元；现金流入17730.16万元。
从C公司方的角度来看，整体转让资产情况下的税负总额小于股权转让情况下的税负总额，现金流入大于股权转让情况下的现金流入，因此应优先选择整体转让资产方案。
三、买卖双方共同的角度
假设A公司、C公司为关联方，因此应把买卖双方作为一个利益共同体，使双方的税负总额达到最小。
因此从买卖双方的角度来看，在整体转让资产方式情况下：双方应纳税费总额20369.5万元（4527.15＋15842.35）；双方现金流入总额27631.29万元（6273.65＋21357.64）。
同样，在直接转让股权的情况下：双方应纳税费总额22818.89万元买卖双方现金流入总额25181.11万元。
综上分析，在整体转让资产情况下买卖双方税负总额小于直接转让股权情况下的税负总额，现金流入大于直接转让股权情况下的现金流入，因此建议优先采用整体转让资产方案。
李文认为：房地产开发企业转让在开发中的建项目时，有两种方案可供选择，既可以选择采取资产整体转让的方式直接转让开发项目，也可以通过转让股权的方式间接地转让开发项目。
应该说李文所讨论的纳税筹划思路是无可厚非的，但是，问题在于李文在计算比较两种方案时不仅所适用的税收政策是错误的，而且两个方案之间也是不可比的，因而也就不能正确地比较和分析不同方案下的税收负担和纳税筹划收益，自然，所得出的结论也是错误的。如果纳税人借鉴其思路，那么不仅不能获得纳税筹划收益，反而会引发纳税风险，承担更多的税款不谈，还可能会被机关认定为税收违法，因此，有必要予以辨明，以正视听。
为了比较和发现其间的不当与错误所在，本文首先从分析李文的案例入手，指出其中的不当与错误处，并给出正确的比较与分析结果。
一、原文案例及分析
A公司下属单位B公司（项目公司）有一个在建项目预计总投资130000万元（含土地使用权投入10000万元），现已投资40000万元，现欲以50800万元的价格转让给C公司。C公司接管该项目后，还需投入90000万元，建设竣工完成后，以178000万元的价格定向出售给最终用户。
李文认为，对于这样一个案例，A公司可以作如下选择：
1．整体转让资产。对于资产整体转让，这种情况下所需要缴纳的税费主要有：营业税、城市维护建设费、教育费附加、印花税、土地增值税、企业所得税。对于 B公司拟以50800万元的价格将该在建项目转让，从A公司集团的角度来看应纳税款计算如下：
营业税=（50800－10000）×5%＝2040万元
城市维护建设税＝2040×7%＝142.80万元
教育费附加＝2040×3%＝61.20万元
印花税＝50800×0.05%＝25.4万元
土地增值税＝（50800－40000－40000×20%－2040－142.80－61.20）×30%＝166.8万元
企业所得税＝（50800－40000－2040－142.80－61.2－25.4－166.80）×25%＝2090.95万元
税总额＝2040＋142.80＋61.2＋25.4＋166.8＋2090.95＝4527.15万元
现金流入＝50800－40000－2040－142.8－61.2－25.4－166.8－2090.95＝6273.65万元
2．股权转让方式。在直接转让股权方式下，从A公司集团的角度来看所需缴纳的税费，主要有印花税、土地增值税、企业所得税。假设A公司仍以50800万元把 B公司股权转让，应纳税费计算如下：
印花税＝50800×0.05%＝25.4万元
土地增值税＝（50800－40000－40000×20%）×30%＝840万元
企业所得税＝（50800－40000－25.4－840）×25%＝2483.65万元
应纳税款总额＝25.4＋840＋2483.65＝3349.05万元
现金流入＝50800－40000－25.4－840－2483.65＝7450.95万元
综上，从A公司集团的角度来看，股权转让情况下的税负总额小于整体转让资产情况下的税负总额，现金流入大于整体转让资产情况下的现金流入，因此应优先选择股权转让方案。
二、对李文案例分析的再分析
仔细分析李文可以发现其中存在多的不当之处：
其一，前提不清，逻辑混乱。李文在对其案例进行分析时有一个前提并没有交代清楚，即B公司的身份究竟是什么，是A公司的子公司还是A公司的分公司？如果B公司是A公司的分公司，那么A公司不可能对B公司拥有股权，也就意味着A公司不可能通过转让股权的方式转让B公司正在开发中的项目；而如果B公司是A公司的子公司，那么所有的税收负担与现金流量都与A公司没有直接的关系，因为，只有B公司才拥有处置其资产，包括转让开发项目的权利，换言之，只存在B公司转让在开发项目的问题，不存在A公司转让B公司正在开发中项目的问题。但是，李文在未交代清楚B公司法律地位的条件，却开始了讨论和分析，可谓逻辑混乱、条理不清。
其二，两种方法不具有可比性。纳税人在对不同纳税（筹划）方案进行比较和分析时，必须确保可供选择的不同的纳税（筹划）方案具有可比性。那么，李文中所说的资产整体转让方案与股权转让方案是否具有可比性？我们说，除极少数特殊情况之外，两者是不具有可比性的。所谓整体资产转让，是一家企业（以下简称转让企业）不需要解散而将其经营活动的全部（包括所有资产和负债）或其独立核算的分支机构转让给另一家企业（以下简称接受企业），以换取代表接受企业资本的股权（包括股份或股票等），包括股份公司的法人股东以其经营活动的全部或其独立核算的分支机构向股份公司配购股票。而股权转让，则是企业（或者公司）股东将其所拥有的企业股权有偿转让给他人，使他人取得股权的一种行为。对两个概念进行比较可以发现其中的差异：（1）转让主体不同。整体资产转让时，转让主体是企业；而股权转让时，转让主体是企业的股东。（2）转让的客体不同。整体资产转让时，转让的仅限于资产、负债，但无论如何是不包括劳动力、企业名称、企业本身所拥有的相关资质（如房地产开发企业的房地产开发资质）等。而股权转让时，所转让的则是投资者即股东所拥有的企业股权，而股权在内容上包括了企业的资产、债权、债务、劳动力以及企业名称、企业本身所拥有的相关资质等。（3）法律后果不同。由于整体资产转让时，企业名称及相关的权利并不全部发生转移，因而转让者对于企业的名称仍然具有使用权，并拥有原企业的生产经营权；但是股权转让后，转让者就不再拥有相关股权对应的企业名称使用权和对应的生产经营权，否则，即构成侵权，需要承担不利的法律责任。具体到李文的案例，我们也可以发现其中明显的差异：如果仅仅是转让整体资产，那么对应的资产就可以看作是开发中的项目；但是如果是股权转让，那么就不单单是开发中的项目了，还应当包括B公司所拥有的一切资质和生产经营权利，包括房地产开发资质、B公司的全部（至少大多数）在职人员、B公司所拥有的全部生产经营权利以及B公司所拥有的注册资本金等等。由于所转让的内容和价值都是不同的，自然所转让的价值也不应当相同。但是，李文中，转让整体资产即开发中的项目时的价格为50800万元，而转让B公司股权的价格也是50800万元。两者的转让价值竟然相同，这岂不是开玩笑？以这种近乎开玩笑的假设进行分析，其结果还能够客观吗？不客观的结果还能够供我们决策吗？
其三，整体资产转让时税款计算上的错误。李文认为，在整体资产转让时，企业转让开发中的项目可以按照差额征收营业税，即应当按照开发项目转让价减除土地购置价后的余额计算缴纳营业税。我们说，这种观点是错误的。按照目前的营业税政策，特别是《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税〔2003〕16号）的规定，转让已进入建筑施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。房地产开发企业销售其开发的不动产的，一律按照其全部销售价款和价外费用计征营业税。只有在下列两种情况下，房地产开发企业才可以按照差额征收营业税：（1）房地产开发企业销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。（2）房地产开发企业销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。因此，在整体转让资产时，相关的税收负担情况应当如下：
营业税＝50800×5%＝2540万元
城市维护建设税＝2540×7%＝177.80万元
教育费附加＝2540×3%＝76.20万元
印花税＝50800×0.05%＝25.40万元
土地增值税＝（50800－40000－40000×20%－2540－177.80－76.20）×30%＝1.80万元
企业所得税＝（50800－40000－2540－177.80－76.20－25.40－1.80）×25%＝1994.70万元
税款总额＝2540＋177.80＋76.20＋25.4＋1.80＋1994.70＝4815.90万元
现金流入＝50800－40000－4815.90＝5984.10万元
其四，股权转让是否缴纳土地增值税仍然存在争议。在李文看来，纳税人转让股权是需要计算缴纳土地增值税的。李文何以有这样的观点，我们不得而知，因为李文并未给出政策依据。但就目前而言，股权转让一般并不涉及到土地增值税，因为按照《中华人民共和国土地增值税》及其实施细等的规定，只有在纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的情况下，才需要按照规定计算缴纳土地增值税。而在股权转让方式下，纳税人所转让的对象是企业的股权，包括企业的资产、债权、债务、劳动力等，并不仅仅是国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物。因而，股权转让方式下相关税收负担情况应当如下（假设A公司以50800万元把 B公司股权转让）：
印花税＝50800×0.05%＝25.40万元
企业所得税＝（50800－40000－25.40）×25%＝2693.65万元
税负总额＝25.40＋2693.65＝2719.05万元
现金流入＝50800－40000－2719.05＝8080.95万元
当然，按照《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》（国税函〔2000〕687号）的规定，如果纳税人是以转让股权，并且以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，那么应按土地增值税的规定征税，相关的税收负担情况也与李文的介绍一致。
作为一个纳税筹划方案，我们必须全面考虑各种可能性，包括缴纳与不缴纳土地增值税两种争议情况，而不能仅考虑一种情况。否则，就不一定能够正确地选择最恰当的纳税筹划方案。
其五、结论错误。鉴于李文的前提不清、逻辑混乱、两种筹划方案不具有可比性、整体资产转让时税款计算上的错误、股权转让税收负担情况不符合现行政策等等原因，其所得出的结论自然也是错误的，对广大纳税人来说，也没有现实的学习与借鉴意义了。
