房地产开发业税收检查办法

一、检查内容
    应税收入、开发成本、期间费用、销售成本、其他应税项目及代扣代缴税金情况。
    二、检查方法
   （一）检查开发项目及开发量
    结合实际从下列三个环节中选择突破口进行检查。
    1、从立项环节入手，到发展改革计划委员会调查房地产开发企业批准立项的全部开发项目及其开发量。
    2、从开发环节入手，通过对开发项目主体工程预（决）算建筑面积的审核，掌握开发企业竣工和在建的开发项目及其开发量。
    3、从竣工环节入手，通过建筑质检部门了解开发产品竣工验收的建筑面积，责令房开企业提供测绘报告，核实开发企业竣工项目的开发量－－“库存商品（或开发产品）”。
   （二）检查销售量
    1、检查售房发票（或售房小票），与测绘报告和销售台账相核对，确定销售量。必要时，进行实地盘点。
    2、通过实地入户查看电表消耗量等勘验手段，检查自用、无偿转让、出租商品房（车库）是否按规定纳税。
   （三）检查应税收入
    1、将开发项目的开发产品进行分类，通过同类同一区位开发产品的单位售价和该类该区位已售开发产品数量，对“主营业务收入（经营收入）”金额进行匡算，结合“预收账款（预收房款）”评价开发企业申报计税营业额的真实性，从中发现少记应税收入的迹象。
    2、通过核对售房合同约定的收款方式，检查企业预收房款是否全额入账，缴纳营业税；采取预售方式销售开发产品的，预售收入是否按规定预缴企业所得税。
    3、检查往来账，看是否将应税收入挂往来，少缴营业税和企业所得税。
    4、检查开发成本、期间费用等明细账的借方红字或贷方发生额，看是否将出租存量商品房收入、售房余款。非货币化动迁补交楼层差价及超面积房款冲减开发成本或期间费用而不进收入，少缴营业税。
    5、对管理费用借方红字和贷方发生额进行核实，看是否将收入冲抵费用，少缴营业税。
    6、检查售房合同、售房发票和销售台账中开发产品的实际售价，对价格明显偏低又无正当理由、无偿转让商品房的销售，依照《中华人民共和国营业税暂行条例》实施细则第十五条规定核定营业额。
    7、通过“库存商品（开发产品）”明细账的贷方发生额，检查有无将以房抵偿工程款、借款本息等非货币性交易直接冲减库存商品（开发产品）的情况，少缴营业税、企业所得税；检查自用商品房，看是否视同销售缴纳企业所得税。
    8、通过开发立项，检查转让土地使用权或在产品，看是否缴纳营业税、土地增值税。
   （四）检查开发成本
    1、结合检查建安企业取得的线索，根据各项施工工程承包合同、工程预（决）算，对前期工程费、土建工程费、基础设施费、公共设施配套费及开发间接费进行审查，核实施工费用的真实性，看是否虚列开发成本。
    2、通过各工程承包企业的“任务单”、“施工计划”等原始生产记录，确定具体开发项目。对归集和分配“生产成本（开发成本）‘明细账的各项直接费用逐笔进行审核，根据资金往来及结算凭证，对各项施工费用进行核对，检查施工费用的真实性，看是否虚列开发成本。
    3、采用上述检查方法，检查建造自用房产、周转用房等资本性支出、临时设施支出等，看是否计入当期竣工产品的开发成本。
    4、通过国土资源部门了解批准用地情况，检查土地出让金是否真实；通过建设局动迁办调查拆迁补偿标准，到建行调查货币动迁费支付情况，检查动迁成本是否真实。必要时，核对动迁协议或调查被动迁对象，检查动迁成本是否真实。
    5、按开发项目检查开发成本的属期，看是否存在违背责权发生制原则、相关性原则和配比原则，混淆开发项目、跨期列支开发费用，人为调节利润的问题。
    6、检查开发成本明细，看是否存在与本企业生产经营无关的支出。
   （五）检查开发期间费用
    1、通过管理人员工资表，检查支付工资是否超过计税工资标准。
    2、对支出的大额管理费用，要鉴定发票真伪，核实发票的开具时间、经济内容，检查支出是否真实，是否属于当年的费用支出。
    3、调查开发项目的是否完工，检查是否将未完工期间的借款费用计入财务费用。
    4、审核列支费用与开发项目的相关性，检查是否将与生产经营无关、或超标准列支的其他各项费用计入期间费用。
   （六）检查销售成本
    1、审核开发费用与开发项目的相关性及发生时间，检查是否未按属期结转销售成本，人为调节利润。
    2、检查“销售成本”明细账借方发生额，对现金付款凭证重点审核，看是否在该环节直接虚增销售成本。
   （七）检查其他应税项目
    1、检查开发企业所属非独立核算的建筑施工单位，为本企业提供建筑劳务，在其销售开发产品时，看是否按规定缴纳建筑业营业税。否则，依照营业税暂行条例实施细则第十五条规定核定其营业额，计算缴纳建筑业营业税。
    2、检查提取的减值准备，看是否未进行纳税调整；检查折旧费、坏账准备，看是否超过规定标准提取；检查业务招待费、广告费、业务宣传费、工资及三项费用、上缴总机构管理费、佣金、利息、捐赠等项目，看是否超过规定标准列支。
    3、检查“待摊费用”账户，看是否存在不配比摊销或超额摊销的问题。
    4、检查“预提费用”账户，看是否存在超标准提取或已预提又重复列支费用的问题。
    5、在上述检查的基础上，结合建安企业检查中提供的线索，按照有关规定检查土地增值税计算缴纳是否正确，看是否存在虚增开发成本，少缴土地增值税问题。
    6、核对土地使用情况，检查是否按规定全额缴纳土地使用税；通过核对实有房产和车辆，检查房产税和车船使用税是否全额缴纳；通过核对开发施工、采购合同，检查印花税是否全额缴纳。
   （八）检查代扣代缴税金情况
    对从利润分配、盈余公积、资本公积中以现金或者股权形式进行股金分红或送红股，从应付福利费借方列支集体福利性、奖励性支出，结合应付工资，检查是否全额代扣代缴个人所得税。
    三、有关要求
    在检查过程中注意相关涉税线索的收集，，为加强其他行业税收征管提供依据，为检查其他行业提供线索。
   （一）通过对照与建筑安装企业的往来项目，收集建筑安装企业的信息（合同、发票、预算或决算数额、资金的去向、日期），为检查建筑安装企业提供线索。
   （二）对取得的建材发票（单位名称、序号、品名、规格、金额、日期）列出清单，为检查建材企业提供线索。
   （三）对取得的交通运输发票（单位名称、序号、项目、金额、日期）列出清单，作为对交通运输企业是否隐瞒收入、开具大头小尾发票和假发票的检查线索，为检查交通运输定额户是否超定额提供依据。
   （四）对缴纳的各项行政收费、罚款情况（单位名称、工程项目、收费项目、金额、日期）列出清单，作为检查相关单位涉税行为的线索。
   （五）将属于其他市（地）局管辖的建筑安装企业信息（合同、收入、税金等），通过局域网发至属地主管税务机关，并电话告知，为其他市（地）局加强税收征管提供依据，为行业税收检查提供线索。
   （六）需要其他市（地）局协助检查的，通过局域网直接发函给相关地稽查局。相关市（地）稽查局将协查结果通过局域网及时反馈，需要取证的，将取得的证据用特快专递寄至发函地稽查局；需要外省协查的通过局域网提请省局稽查局发函协查。  

建筑安装业税收检查办法
    一、检查内容
    应税收入、成本费用支出、其他应税项目及代扣代缴税金情况，外埠施工企业。
    二、检查方法
   （一）查前调查
    通过各级发展改革计划委员会了解区域内的所有建设单位（包括房地产开发企业），列出名单，对建设单位就下列事项进行调查：
    1、建筑安装、施工合同（复印）；
    2、决算或预算（取数）；
    3、从建筑施工方取得的发票（复印）；
    4、向施工单位支付的资金数额及去向（账号），或以物抵债的物品情况；
    5、对调查结果汇总、按地域分类，重点对合同、发票、预算或决算、结算资金进行核对，确定检查突破口。
   （二）检查应税收入
    通过检查施工合同、预算或决算报告、发票、图纸、开工报告、验收报告等相关资料，全面了解相关涉税信息。重点对以下几个方面进行检查。
    1、工程结算
    ⑴根据施工合同约定的价款结算办法，确定工程应税收入，并与甲方拨付工程款比较，检查施工单位是否将应税收入计入往来账款科目，少缴营业税和企业所得税。
    ⑵将预算定额和合同约定的取费项目与主管业务收入明细账进行核对，检查施工单位是否将临时设施费、劳保统筹、远征费、二次搬运费等取费项目从收入中扣除，少缴营业税。
    ⑶对甲方供料工程项目，检查甲方提供的材料是否未计入营业税计税依据，少缴营业税。
    ⑷采取实地勘察或者测量，与施工合同核对，检查施工超计划、超面积部分是否只进成本，不进收入。
    ⑸通过施工成本，检查是否存在有成本无收入的情况；检查附属工程（如仓房、车库、人防工程、地面、花坛绿地、外墙装饰等）或金属作业工程（如钢窗、栅栏、装饰屋顶等）的结算，与主营业务收入进行核对，检查此类工程结算价款是否进主营业务收入。
    ⑹检查水暖、电照、给排水（上水、下水）、外网（水、暖、电工程的延伸）、宽带等施工项目的决算报告，看相关收入是否全额进主营业务收入。
    ⑺核对甲方与乙方价款结算情况，实地勘察乙方使用的资产，并与乙方账面资产进行核对，检查是否存在实物（不动产、动产等）抵顶工程款不入账、不计收入情况，少缴营业税、企业所得税，或少缴房地产税、土地使用税和车船使用税等。
    ⑻根据收入和费用配比原则，通过施工单位的成本或管理费用，检查收入和成本、费用配比是否合理，对不合理项目，进一步查找原因，看是否隐瞒收入，少缴营业税和企业所得税。
    ⑼通过所有者权益类科目（实收资本或股本、资本公积、盈余公积和未分配利润），检查施工单位有无将收入直接记入所有者权益类科目的情况，导致少缴营业税和企业所得税。
    2、价外收入
    将施工合同奖励款与甲方拨付款核对，检查价外收入（优质工程奖、提前竣工奖）是否进收入，或将此项收入直接通过“应付工资”、“应付福利费”、“盈余公积”、“未分配利润”等科目核算，或者直接冲减费用，少缴营业税、企业所得税。
    3、其他业务收入、营业外收入
    ⑴看施工单位设备出租情况，取得租赁收入是否未入账，少缴营业税、企业所得税或印花税。
    ⑵看施工单位是否有将收入以红字记入其他业务支出或营业外支出借方等以收抵支现象，少缴营业税。
    ⑶看施工单位完工后，余料或残料的变价收入是否未入账，少缴企业所得税等。
    ⑷对财务费用借方红字和贷方发生额进行核对，检查是否是甲方拖欠工程款或借出资金利息收入，少缴营业税。
    ⑸对管理费用借方红字和贷方发生额进行核实，检查是否将收入冲抵费用，少缴营业税。
    ⑹检查往来明细，看施工单位是否将上述收入计入往来科目，隐瞒收入，少缴营业税、企业所得税。
   （三）检查成本费用
    1、材料成本
    ⑴根据施工项目决算及预算定额等有关数据，与整体工程的钢筋、水泥、红砖等主要材料的消耗量进行核对，再将钢筋、水泥、红砖等主要材料之间的消耗比例进行核对，必要时向工程概算咨询部门进行咨询认证，看施工单位是否高转材料成本。
    ⑵检查购进原材料是否不通过“原材料”科目，直接在“工程施工”科目一次性列支，出现账外材料（以购代耗）、造成高转材料成本。
    ⑶检查原材料科目出现（金额、数量）红字，工程施工所耗材料与实际用料明显不符、材料采用计划价格核算而材料成本差异不结转或结转不实等材料消耗异常情况，通过进行实地盘点，看施工单位是否高转材料成本。
    ⑷对号码连续、重号、频繁出自同一建材公司（厂、商店）、金额较大等异常材料采购发票进行真伪鉴别，并到相应企业进行调查核实，看是否存在大头小尾票、阴阳票、假发票等虚假购进、虚列材料成本情况。
    ⑸通过材料采购发票检查施工单位入库单、出库单、验收单等是否齐全，结合检查资金结算方式、资金划转、运输方式等情况，检查施工单位是否存在虚假购进、虚假材料成本问题。
    2、人工
    ⑴检查劳资部门职工名册、参加养老保险、失业保险人员名单及考勤记录，确定企业职工真实人数，与支付工资明细表核对，看是否存在虚列人员工资和超标准列支问题。
    ⑵检查临时工工资表，看领取人签字是否频繁出现相同笔迹。必要时，采取抽查办法，责令企业提供用工合同及相关人员的身份证，对相关人员进行调查，核实笔迹和领取金额，看是否存在虚列人工费和超标准列支问题。
    3、费用
    ⑴检查财务费用中的集资利息支出，是否超过扣除标准列支。
    ⑵通过管理人员工资表，检查支付管理人员工资，是否超过计税工资标准列支。
    ⑶对支出的大额管理费用，要鉴定发票真伪，核实发票的开具时间、经济内容，看支出是否真实，是否不属于当年的费用支出。
   （四）检查其他应税项目
    1、检查外埠施工项目，是否开具外出施工证明，是否按规定全额缴税。
    2、检查提取的减值准备，是否未进行纳税调整；检查折旧费、坏账准备，是否超过规定标准提取；检查业务招待费、广告费、业务宣传费、工资及三项费用、上缴总机构管理费、佣金、利息、捐赠等项目，是否超过规定标准列支。
    3、检查“工程施工”科目。是否存在白条入账，是否列支了不属于当年施工成本的支出，或与施工项目无关的其他列支。
    4、检查跨年度工程的收入和成本费用项目，是否按照权责发生原则、相关性原则、配比原则按项目、分年度进行归集收入和成本费用，缴纳企业所得税。
    5、检查甲方的实收资本（股本）、乙方实收资本（股本）和相关协议，从而确认双方是否为关联企业，结算价款是否公允，是否转移利润。如果是关联企业，看借款利息、施工价格（偏低或偏高）、替对方承担费用等项目，是否存在不应承担项目的列支、超标准列支、过高或过低定价等人为调节利润问题。
    6、通过核对实有房产和车辆，检查房产税和车船使用税是否全额缴纳；通过核对土地使用证，检查土地使用税是否全额缴纳；通过核对工程施工、材料采购等合同，检查印花税是否全额缴纳。
   （五）检查代扣代缴税金情况
    1、检查工程转包、分包合同（协议），及外网（水、暖、电工程的延伸）工程、煤气管道安装、有线电视施工项目的分包合同（协议），是否代扣代缴相应的营业税。
    2、对从利润分配、盈余公积、资本公积中以现金或者股权形式进行股金分红或送红股票、从应付福利费借方列支集体福利型、奖励性支出，结合应付工资，检查是否全额代扣代缴个人所得税。
    3、检查财务费用中的集资利息支出明细，看支付利息时是否代扣代缴个人所得税。
   （六）检查外埠施工企业
    1、核实是否在主管税务机关开具外出施工证明，检查是否全额缴纳各项税款。
    2、对已撤回原地，无法准确核实应税收入和纳税款的，将已掌握的施工合同、施工收入、纳税情况等信息反馈给企业所在主管税务机关。
    三、有关要求
    在检查过程中注意相关涉税线索的收集，为加强其他行业税收征管提供依据，为其他行业税收检查提供线索。
   （一）通过对照与房地产开发企业（建设单位）的往来项目，收集房开企业的信息（合同、发票、预算或决算数额、资金的去向、日期），为检查房地产开发企业提供线索。
   （二）对取得的建材发票（单位名称、序号、品名、规格、金额、日期）列出清单，为检查建材企业提供线索。
   （三)对取得的工程交通运输发票（单位名称、序号、项目、金额、日期）列出清单，作为检查交通运输企业是否隐瞒收入、开具大头小尾发票和假发票的线索；为检查交通运输定额户是否超定额提供依据。
   （四）对甲方以不动产或动产抵工程款情况（单位名称、工程项目、资产名称、金额、日期）列出清单，作为检查甲方是否缴纳销售不动产营业税、企业所得税、土地增值税及印花税的线索。
   （五）对支付班组承包、工时费承包、转包、分包的个人收入及“栋号长”收入情况（姓名、工程项目、收入金额、日 期）列出清单，作为检查相应人员是否缴纳个人所得税的线索。
   （六）对施工单位缴纳的各项行政收费、罚款情况（单位名称、工程项目、收费项目、金额、日期）列出清单，作为检查相关单位涉税行为的线索。
   （七）对涉及增值税的涉税线索，列出清单，传递给国税部门。
   （八）将属其他市（地）局管辖的建安企业信息（合同、收入、税金等），通过局域网发至属地主管税务机关，并电话告知，为其他市局（地）加强税收征管提供依据，为行业税收检查提供线索。
   （九）需要其他市（地）局协助检查的，通过局域网直接发函给相关地稽查局。相关市（地）稽查局将协查结果通过局域网及时反馈，需要取证的，将取得的证据用特快专递寄至发函地稽查局。需要外省协查的通过局域网提请省局稽查局发函协查。

纳税检查----账簿检查方法
     一、对总分类账的检查
    （一）使用余额核对法对总分类账的检查
    （1）将总账所有账户的期末借方余额同贷方余额核对，看其是否相符。
    （2）在总账与其所属明细账核对时，将总账账户余额同其所统驭的二级账户或明细账户同期余额之和进行核对，看其是否相符。
    （3）总分类账户中库存现金、银行存款的期末余额，应当与库存现金、银行存款日记账的期末余额相核对，看其是否相符。
    （二）对总分类账检查应注意的问题
    （1）检查总分类账是否根据科目汇总表或记账凭证汇总表登记，并根据需要将总分类账与据以登记的科目汇总表或记账凭证汇总表与记账凭证核对，看总账记录是否真实、正确。
    （2）检查总分类账中记载的经济业务是否符合税收法律法规和财务会计制度的规定，看其总账摘要栏中说明经济业务是否与该账户的核算内容一致。
    （3）检查总分类账，应注意各项经济业务本期发生额的增减变化，与上期进行比较，观察有无异常现象。特别是与税收有关的经济业务，应根据总账记录的内容，进一步检查明细账和会计凭证，以便发现问题。
    （4）根据复式记账原理，按会计科目设置的各种账户之间都有一定的对应关系。如“库存商品”账户的贷方与“主营业务成本”、“分期收款发出商品”账户的借方发生对应关系。“制造费用”账户的贷方与“发生成本——基本生产成本、辅助生产成本”账户的借方发生对应关系等。检查时，必须有联系地进行，如果对应关系错误，或者出现了不应该出现的红字等情况，都应进一步查证落实。
    二、明细分类账的检查
    明细分类账户是对总分类账户进一步分类核算的账户。它根据实际需要设置，具体、详细地记录和反映经济业务，是总分类账户的具体化。对明细分类账的检查，必须注意它与分类账的相互关系。
    （一）明细账的检查内容
     明细账中所记载的经济业务是否真实，单价、数量、金额的计算、填写是否正确，方向是否一致。必要时应与相关原始凭证或原始凭证汇总表核对。
     明细账与总分类账的记账方向是否相同，记账数额是否相符，本期发生额和期末余额是否相符。
    检查实物明细账（如材料、库存商品等账户）时，应注意所属各实物明细账的数额相加之和与总分类账余额是否相等，如果不等，可能存在问题，必须深入检查。
    （二）侧重检查的账户
     由于企业的账簿一般是按五大会计要素——资产、负债、所有者权益、成本、损益进行设置的，各类账户很多，而且每个账户记载有大量的经济业务和增减数字，所以，在进行纳税检查时，对会计自由式簿及有关各个账户的检查应有所侧重。重点检查与税收有关系的账户。一般来说，应着重检查成本类、损益类账户，以及与其有关的其他账户。对所检查的账户，应根据其属性和对税收的影响程序，按照账户的记账结构，侧重检查其“借方”发生额、“贷方”发生额“余额”或“借、贷、余”并重。这里以工商企业为例，对某些与税收有关的账户分别阐述如下：
    1、侧重检查借方发生额的账户。
    “生产成本”账户。应注意其有无违反成本开支范围的支出。例如，将购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的资本性支出挤入生产成本；将对外投资的费用列作生产成本；将支付的滞纳金、罚款、违约全以及企业赞助、不符合规定的捐赠支出挤入成本等。至于成本开支范围的具体内容、如何区分成本核算中的费用界线、如何对生产成本井行检查防止偷逃企业所得税等专业性较强的问题，我们将在企业所得税检查的相关章节进行详细讲解。
    “物资采购”、“制造费用”等账户。这两上账户属于“集合分配”性质的账户，即先通过该账户汇集某一阶段在生产经营过程中发生的各种间接费用，然后按照一定的标准和方法分摊计入和相关成本计算对象。这类账户对成本有较大影响，也比较容易发生问题。在检查时，应注意其借方发生额所记录的内容有无不符合成本开支范围，计算的标准是否准确，有无将非本期应承担的生产性支出、资本性支出等通过这两上账户转入生产成本等问题。
     “营业费用”、“管理费用”、“财务费用”账户。这三个账户核算企业营销部门、行政管理部门为组织和管理生产经营活动而发生的期间费用。在检查时，应注意其借方发生额记录的内容有无不符合开支范围和标准，有无把不属于期间费用的支出通过这三个账户转入“本年利润”账户，人为调节利润以达到调节应纳所得额的问题。
     “待处理财产损溢”、“营业外支出”等账户。检查时应注意是否有未按制度规定，未经审批擅自作财产损失处理的情况。
    2、侧重检查贷方发生额的账户。
     “主营业务收入”明细账户。应将此类账户贷方发生额合计数与企业申报纳税项目的销售计税额进行核对，看数字是否相符，有无少报或瞒报收入而偷逃税的现象。
    “商品进销差价”明细账户。检查时，应注意是否有冲减已实现差价的情况，差价计算是否正确，计算有无错误。
    “待摊费用”、“坏账准备”等账户。待摊费用的贷方是将应由本期承担的费用摊入当期损益，因此，摊销数额的大小、计算准确与否，直接影响当期利润，检查时，应注意有无不按规定期限多摊和少摊现象。
    3、侧重检查余额的账户。
     “预提费用”明细账户。“预提费用”会对产品成本或当期损益发生影响，由于“预提费用”是已计入产品成本或当期损益，但尚未实际支付现金的业务。因此，在检查时对预提费用发生额应逐笔进行检查，审查其计提的依据和计提理由是否充分，检查其提取数额是否合理、合法。有无只提不用，或者任意多提、少提，人为调节应纳税所得额等现象。
     “原材料”、“库存商品”等明细账户。在检查时，应注意账面结存数量与库存物资盘点表、仓库存货账的数字是否相符。单价是否按规定的方法（如，先进先出法、后进先出法、加权平均法、个别计价法）计算，汇总金额是否正确，账面余额如果出现红字，应进一步查清是属于溢余，还是多转成本所致。
     “应付账款”、“其他应付款”等明细账户。这类账户很容易掩盖一些久挂账面，如应转未转的“主营业务收入”或“其他业务收入”的货款收入、加工劳务收入等。检查这些账户时，必须根据其余额的大小和时间长短，以及内容摘要，逐笔进行检查。
    4、借、贷方发生额及余额都需要检查的账户。
     “应交税金——应交增值税”明细账户的检查。该账户的借方发生额反映购进货物或接受应税劳务支付的进项税额和实际已经缴纳的增值税；贷方发生额反映销售货物或提供应税劳务应交纳的销项税额、出口货物退税、转出已支付或应分担的增值税；期末借方余额，反映纳税人多交或尚未抵扣的增值税；期末贷方余额，反映纳税人尚未交纳的增值税。“应交税金——应交增值税”账户是检查明细账户的重点内容。
     “生产成本”明细账户的检查。该账户的借方发生额是企业发生的各项直接生产费用，贷方发生额是企业已经生产完工并已验收入库的库存商品以及入库的自制半成品；期末应注意其借方发生额有无不符合成本费用开支范围的支出、非本期应承担的生产性支出、资本性支出等，计入产品生产成本；分配制造费用、辅助生产费用等间接费用的方法是否坚持会计的一贯性原则，计算是否准确；贷方发生额有无应纳而未纳增值税、消费税的加工产品；其余额与实际盘点是否相符，有无多转、少转产品生产成本的情况。
    上述账户检查的重点，是从纳税检查的角度提炼出来的。在实际工作中，应根据账务处和检查工作实践既要有所侧重，又要避免以偏概全，对具体问题应做具体分析。此外，还应注意从账与账、账与凭证之间的有关联系进行检查，以核对和测定计税依据的计算是否正确。